Sì Paride proprio lui, il mitologico figlio di Priamo che, con il pomo della discordia, diede origine alla guerra di Troia.
Mi è venuto in mente perché, dovendo fornire una consulenza sull’avvio di una locazione turistica breve in Lombardia, mi sono sentita nella condizione di dover scegliere e consigliare una delle tre strade percorribili, sempre in termini di legge. Ma quale delle tre è la migliore? Quale la più idonea ad essere percorsa dallo specifico cliente?
Qualsiasi direzione avessi scelto, avrei dovuto spiegare che optando a caso una delle soluzioni percorribili, tutte legittime, avrei comunque scontentato qualcuno, se non scatenato una guerra (il termine è un po’ forte ma gli animi sono ormai esacerbati).
Vengo a chiarire per i non addetti ai lavori.
In Lombardia prima della LR 27/2015 chi desiderava proporre una casa o un appartamento come locazione turistica breve (entro i 30 gg,) poteva farlo tranquillamente, senza essere un’impresa, con i pochi adempimenti richiesti: contratto scritto ma non registrato e segnalazione ospiti straneri (non EU) alla Questura entro le 48 ore. Riferimento legislativo: il Codice Civile, la Legge 431/98 e l’at. 53 del Codice del Turismo. Punto. Siamo andati avanti per anni e ne abbiamo parlato su questo blog.
E’ chiaro che non si tratta di un ‘attività commerciale, un appartamento in locazione non è una struttura ricettiva ma è la libera gestione di un bene proprio.
Da qualche anno era arrivata la crisi economica e dall’America nel 2008 approda in Italia Airbnb, e come un elefante in una cristalleria, ha sballato il mercato, trasformando in pochi anni un fenomeno di nicchia in un vero fenomeno di massa. Alzata di scudi da parte dell’industria alberghiera e allarme contro l’abusivismo imperante, portato dalla sharing economy.
Ma torniamo alla LR. 27/2015. I legislatori regionali per inquadrare questo fenomeno dilagante tirano fuori dal cilindro una nuova tipologia ricettiva: la CAV (casa o appartamento per vacanze) a gestione non imprenditoriale, con determinate caratteristiche e specifici adempimenti, non molto dissimili da quelli del Bed and Breakfast (anch’esso diventato sempre più oberato da questi ultimi).
La Regione furbescamente non ha inserito le locazioni turistiche brevi nelle strutture ricettive, in effetti non può perché, come abbiamo visto, le locazioni sono disciplinate dal CC, legge fondamentale dello Stato, “superiore” e prevalente sulle leggi regionali. Come sappiamo le regioni possono legiferare in materia di turismo ma non possono intervenire sulle norme nazionali del CC.
A questo punto nel famigerato articolo 38 si dice che gli adempimenti necessari all’apertura di una CAV non imprenditoriale, quindi gestita da privati, devono essere applicati anche alle locazioni brevi di cui sopra. Poi il tutto è stato specificato meglio con l’istituzione della Dichiarazione di Attività per le CAV non imprenditoriali, l’equivalente della SCIA ma meno complessa, da presentare agli stessi uffici e con le stesse modalità, anche per le locazioni! Peccato che su questa dichiarazione non ci sia il modo di distinguere le due tipologie. Anche perchè la Questura di Milano e tutte le altre della Lombardia, obbligano tutte le strutture ricettive e non solo ad aderire al portale Alloggiatiweb, per la segnalazione degli ospiti entro le 24 ore.
Per ottenere le credenziali di accesso al portale è necessario un codice rilasciato con la Dichiarazione di Attività, presentata allo Sportello Unico, che non distingue appunto le CAV non imprenditoriali dalle locazioni.
Ergo chi offre locazioni brevi praticamente è considerato una CAV. Pratica palesemente illegale ma la Regione, attraverso gli enti periferici (Comuni e ASL) inizia anche a inviare controlli e comminare multe.
La storia continua con la L.R. del 25/01/2018, n. 7 che istituisce codice CIR per tutte le strutture ricettive e le locazioni , non specificando ancora una volta che CAV e Locazioni sono due cose diverse. Un bel pasticcio! Come comportarsi allora?
Torniamo quindi al nostro Paride, che deve scegliere tra le tre strade:
- Quella dei duri e puri, alla “Saverio Panzica”, che dalla sua dorata Sicilia asserisce che non bisogna cedere e far valere la legge nazionale che pur esiste, il CC, che non prevede altri adempimenti se non la “cessione di fabbricato” entro le 48 ore per i soli ospiti stranieri; nessun altro adempimento dettato da normative regionali. Se arrivano le multe basta opporsi…
- Quella dei duri coscienziosi, come l’Associazione Pro.loca.tur, che pur proclamando il diritto sacrosanto alla difesa dei propri interessi e della gestione del proprio patrimonio immobiliare, è disponibile alla creazione di un registro regionale delle locazioni brevi e all’utilizzo del portale Alloggiatweb con i distinguo del caso (un codice specifico per le locazioni); modifica dell’articolo 38 della LR 27/2015 . Al momento l’associazione e alcuni proprietari seguono i dettami della legge regionale ma, nello stesso tempo stanno portando avanti denunce e ricorsi presso l’autorità Giudiziaria nei confronti della Regione Lombardia. Temo che però ci vorrà tempo prima di avere una risoluzione del caso, considerando le lungaggini del nostro sistema giudiziario.
- La terza via, è per chi non vuole avere problemi e lungaggini, disponendo solo di una o due strutture da offrire. Al momento la soluzione è quella di aprire l’attività come CAV diventando di fatto una struttura ricettiva, ottemperando agli obblighi previsti e in futuro si vedrà. In questo modo potrà iniziare immediatamente, capire se e come funziona, se ne vale la pena ecc. Inoltre come struttura ricettiva potrà beneficiare di aiuti da parte della Regione e della promozione istituzionale. Però non è la stessa cosa perché ci sono altre implicazioni di carattere fiscale e penale, che non voglio approfondire in questa sede.
Come si può capire, tutte le tre soluzioni sono legittime e percorribili ma presentano ciascuna vantaggi e svantaggi e soprattutto disparità di trattamento. Hanno ragione tutti perché è vero che la legge (il Codice Civile) è chiara e può essere applicata tranquillamente ma quando è stata concepita il fenomeno delle locazioni turistiche brevi non era così vasto, i cambiamenti intervenuti nella nostra società e nel turismo non si potevano neppure immaginare e che oggi, con la crisi economica e i problemi politici internazionali la componente sicurezza è estremamente importante.
Ecco perché il nostro Paride è così attuale, con il suo bel pomo della discordia da lanciare.
Vista la situazione e la complessità del problema, non mi stupisce che molti abbiano pensato di percorrere una quarta via, quella dell’abusivismo.
Ci auguriamo che la Regione Lombardia, più volte messa di fronte alla situazione, per risolvere il problema reagisca adeguando la normativa, visto che nel frattempo il Governo uscente ha impugnato (finalmente) la legge 27/2015. La reazione è stata una vivace protesta (soprattutto di natura politica) da parte dei detrattori delle locazioni brevi, delle associazioni di categoria del comparto alberghiero, in generale di quelli che, un giorno sì e l’altro pure, accusano le strutture extralberghiere di abusivismo, senza distinguere tra le varie tipologie (che spesso vengono confuse) e tra quelli che lavorano in regola e quelli che non lo fanno.
Ai posteri, spero vicini, l’ardua sentenza.
dici anni dalla sua nascita ufficiale in Italia, il Bed and Breakfast come lo abbiamo voluto, vissuto e promosso sta per scomparire.