Bed and breakfast e short lets, facciamo chiarezza

Oggi parliamo di Italia prendendo spunto da una recente discussione con un amico operatore. Dopo tanti anni (ormai più di un decennio) che insieme a Giulia Carosella mi occupo di questo argomento sento la necessità di spiegare meglio il significato di queste due forme ricettive, sia per il turista sia per il gestore o potenziale tale. In particolare il B&B in Italia si è sviluppato enormemente ed è diventato un vero fenomeno di moda tanto che nei portali di prenotazione anche gli hotel si fregiano di questa etichetta. Anzi da recenti ed attendibili studi risulta che gli alberghi di 1-2 e anche 3 stelle stanno chiudendo soppiantati dai B&B.Vediamo allora di qualche definizione:

Innanzitutto Bed and breakfast = camera e colazione è un servizio, basico, fornito inizialmente solo da alberghi; solo successivamente è diventato una vera  a propria categoria ricettiva, normata dalle leggi regionali sul turismo a partire dal 2000 circa (qualcuno come il FVG anche prima). Quindi un albergo puà tranquillamente dire di offrire  il servizio B&B ma non di essere un B&B.

Letteralmente “pernottamento e piccola colazione”, il Bed and Breakfast
(che chiameremo B&B) è una piccola struttura ricettiva molto qualificata
e diffusa, in particolare nei paesi di lingua inglese come Inghilterra, Irlanda,
Stati Uniti e Australia, nonché in Francia con il nome di Chambres d’hôtes.
Con questa formula sono messe a disposizione del turista una o più camere
presso abitazioni private; i servizi forniti sono il pernottamento con
relativa pulizia della camera, l’utilizzo del bagno, privato o in comune con
la famiglia, la piccola colazione ed eventualmente altri servizi facoltativi. (Niente pasti)

Dal punto di vista normativo il B&B é un’attività non imprenditoriale, ad integrazione del reddito familiare, basata sulla fornitura dei servizi erogati dalla famiglia ospitante presso la sua abitazione di residenza. Quindi non utilizzando personale pagato. Quasi tutte le regioni considerano questa formula applicabile  da una a 3 camere con un massimo di 6 posti letto. (Non sto qui a specificare tutte le deroghe). Non è necessario aprire una  partita iva ed essere e iscritti alla camera di commmercio. Per esercitare ufficilamente è necessario avere una “autorizzazione” comunale presentando una  DIA ed essere in possesso dei requisiti minimi richiesti dalla legge regionale e dal regolamento comunale. Vi sono poi gli obblighi statistici e di pubblica sicurezza come per le strutture alberghiere. Non è più necessario, nemmeno in Lombardia, avere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, ma bisogna fare attenzione ai regolamenti interni dei condomini.  Da 3 a 6 camere si rientra nella tipologia Affittacamere e oltre le 6 camere si è  un  Albergo, strutture ricettive imprenditoriali. Le altre denominazioni come pensione o locanda non hanno valore normativo ma sono etichette puramente commerciali.

In genere il soggiorno non si protrae per più di 2-3 giorni. Il moderno operatore
di Bed & Breakfast, generalmente il proprietario della casa, deve avere
un atteggiamento ed un coinvolgimento diverso dal semplice fornitore di
una stanza per dormire ai turisti: accoglie i clienti al momento dell’arrivo,
fornisce loro informazioni generali sul territorio, in particolare sulle attrattive
turistiche e su ciò che interessa l’ospite; si rende disponibile per qualsiasi
necessità o desiderio e talvolta condivide proprio con l’ospite interessi e
hobbies. La disponibilità e il calore dimostrati nei confronti del cliente si
accompagnano alla discrezione e al rispetto della sua libertà.
Quindi il Bed & Breakfast consente al turista di vivere un paese dall’interno
e di approfondirne la conoscenza grazie al contatto diretto con i locali.
La formula B&B non è concorrenziale con altre strutture ricettive, in
quanto si rivolge ad una tipologia particolare di utente: si tratta soprattutto
di famiglie e coppie italiane e straniere che viaggiano prevalentemente in
automobile. È una clientela abituata a costruirsi il proprio itinerario, spesso
lontano dalle mete più battute, desiderosa di entrare a far parte della cultura
locale e per questo disposta a rinunciare a piccole comodità. Inoltre cerca il
calore, l’informalità e il contatto diretto con le persone, elementi che si possono
trovare solo in una casa.

Secondo i nuovi trend rappresenta  uno stile di vita e un nuovo modo di viaggiare, di giovani e meno giovani che vivono il viaggio come esperienza.

In questi ultimi anni il Bed & Breakfast ha avuto una notevole diffusione
anche in Italia, sono sorti diversi circuiti locali e nazionali e le strutture sono
ormai segnalate anche sulle pubblicazioni delle province di appartenenza; in
internet nelle sezioni dedicate al turismo ci sono liste interminabili di singoli
B&B dislocati in tutto il paese. Questo non significa però che ci siano dappertutto
standard di qualità e tariffe effettivamente commisurate al servizio reso.
Purtroppo come è avvenuto all’inizio con l’agriturismo ci sono molti operatori
che s’improvvisano, senza alcuna preparazione, con risultati scadenti. Talvolta
sono affittacamere o altre realtà che per essere più appetibili e di moda
cambiano semplicemente etichetta.

3. Appartamenti e case per brevi periodi
Sono quelli che in inglese si definiscono short lets, affitti brevi, o selfcatering
apartments (appartamenti con uso cucina); piccole case individuali
o appartamenti mono o bilocali che all’estero, soprattutto nelle grandi
città, si trovano facilmente a tariffe molto convenienti. Sono alternativi al
Bed & Breakfast privato e vengono utilizzati da un minimo di poche notti,
alla settimana, fino al mese e più. In Italia ci sono da sempre le case o gli
appartamenti per vacanza, gestite in modo imprenditoriale nelle località più
turistiche. Sono strutture scelte principalmente dalle famiglie o gruppi di
amici per una vacanza al risparmio con più libertà. Ora invece gli short lets
si stanno affermando anche nelle grandi città a vocazione turistica come
Roma, Firenze, Napoli ma anche Torino e Milano, dove il turismo ha una
connotazione leggermente diversa. Si tratta principalmente di turismo d’affari
o a scopo didattico; pensate a chi si muove per fiere, manifestazioni
commerciali e culturali, convegni di vario genere, agli artisti. Tutte queste
persone, che di fatto sono turisti ed usufruiscono di tutte opportunità di servizio
e di svago offerte dalla città, spesso preferiscono una sistemazione in
appartamento perché consente loro più libertà di movimento e di orario.
Inoltre garantiscono i servizi essenziali – letto, bagno, uso cucina – a tariffe
più abbordabili rispetto agli alberghi. I periodi di soggiorno sono mediolunghi,
e infatti vanno da una settimana ad un mese.
Quella che prendiamo in considerazione è una formula di accoglienza gestita
da privati, non in modo imprenditoriale ma saltuario e ad integrazione
del reddito familiare, come avviene per il Bed & Breakfast. Dal punto di vista
del proprietario è ancora meno impegnativa del B&B in quanto non si è
tenuti a fornire la colazione o altri pasti, quindi è facilmente gestibile anche
da chi lavora fuori casa ed ha poco tempo da dedicare agli ospiti. Si tratta in
definitiva dell’accoglienza iniziale e della gestione delle pulizie. Questo tipo
di offerta ricettiva si sta incrementando, visto che gli italiani investono molto
nel mattone e, in questi momenti di incertezza e crisi economica, si tende a
“sfruttare” quello che si ha a disposizione. Per gli stessi motivi e per altri, chi
possiede un appartamento inizialmente destinato alla locazione tradizionale
con contratti lunghi, ora preferisce guadagnare di meno, non essendo l’introito
fisso e avendo ospiti anche per soggiorni di poche notti, ma avere il controllo
e la disponibilità dell’immobile in ogni momento. D’altro canto questo
rappresenta un problema per chi necessita di contratti di locazione transitoria
di durata maggiore, come gli studenti o chi viene trasferito temporaneamente
per motivi di lavoro in località diversa da quella di residenza.
A suffragio di quanto affermato ci sono nuove leggi regionali sul turismo
che tendono ad allargare il concetto di operatore turistico ricettivo anche
alle strutture gestite in forma non imprenditoriale, come si è vede nel
già citato Testo unico n. 42/2000 delle Regione Toscana.

Per gestire un appartamento in locazione turistica temporanea non serve neppure presentare la DIA al Comune ma bisogna rispettare le norme di pubblica sicurezza relative alle locazioni circa i cittadini extra UE e apolidi e registrare il contratto di locazione oltre i 30 gg. di soggiorno.

Recetemente il ministro del turismo Brambilla ha stilato un disegno di legge che riordina e puntualizza le figure professionali e le tipologie ricettive in Italia, quindi ci sono delle modifiche normative a quanto specificato ma poichè in materia di turismo sono le Regioni a legiferare in atonomia, queste modificazioni entreranno in vigore se e quando le singole regioni “recepiranno” la  nuova normativa e la integreranno alle leggi regionali vigenti.

Per finire, se le strutture ricettive si identificano per quello che sono in realtà il viaggiatore sa che cosa aspettarsi in termini di servizio e l’operatore sa come operare o quanto meno si informerà meglio, per non avere entrambi sorprese sgradite o essere vittima di malintesi.

In tutto questo però è importatissima la qualità del servizio offerto, che si imprenditoriale o no ma sempre professionale e improntato alla correttezza e al calore umano.

Per comodità ho riportato in italico testi tratti dal libro: Franco Angeli – Rita Apollonio e Giulia Carosella – Come conquistare i tuoi ospiti  per sempre… dedicato alla promozione delle strutture ricettive extralberghiere.


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Pubblicato da

Rita

Consulente turistica italiana e travel designer. Dopo un'esperienza di quattro anni in Svizzera Romanda sono rientrata felicemente in Italia, vivo e lavoro tra Milano e il Lago Maggiore da sempre con la mia amica Giulia. Sono specializzata in turismo d'affari, turismo culturale e naturalistico. Turismo sostenibile ed esperienziale, marketing turistico. Ho scritto a quattro mani un manuale sul Bed and Breakfast e altri due sulla promozione e commercializzazione delle strutture ricettive extralberghiere e sulla gestione degli Afitti Brevi/Short Lets. Mi occupo anche di formazione per operatori in ambito turistico.

253 pensieri riguardo “Bed and breakfast e short lets, facciamo chiarezza”

  1. Salve,
    ho letto con piacere il post. Possiedo un bilocale e lo vorrei affitare saltuariamente, quindi sarebbe perfetto organizzare uno short lets, sempre che questo non implichi il dover risiedere in quella casa (come qualcuno sostiene nella blogosfera).
    Il mio Comune, Pisa, mi dice che posso farlo solo in forma imprenditoriale, come casa vacanze… (ma anch’io in effetti credo di avere sbagliato nel rivolgere la domanda agli uffici, perché ho chiesto che cosa si deve fare per avviare una casa vacanza)
    Arrivo alla domanda che le vorrei fare: del suo post mi ha incuriosito la citazione della legge regionale della Toscana n. 42/2000. Da come la cita sembra che tale legge apra possibilità agli short lets nella mia regione. Cosa dovrei fare per capire se posso gestire l’appartamento come uno short lets?
    La saluto cordialmente,
    F
    Mi potrebbe aiutare a capire se posso fare uno short lets?

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    1. Ciao Francesco, la legge toscana sul turismo n. 42/2000 e quella successiva 14 del 2005, con il Testo Unico coordinato sanciscono in effetti che la tipologia Casa o appartamento per vacanze sia una tipologia ricettiva a gestione imprenditoriale, non occasionale e organizzata, presso una o più case, senza la fornitura di alimenti.
      Sta proprio qui il punto. Infatti l’articolo 57 del medesimo testo dice che quanto prescritto non si applica alle locazioni ad uso turistico di cui all’articolo 1, comma 2, lettera C della legge statale 431 del 9/12/1998, quella che regola le locazioni in generale. Leggi locazioni turistiche occasionali o saltuarie. In altre regioni viene utilizzata questa formula.
      Un po’ come per l’affittacamere/B&B che possono essere di tipo imprenditoriale o no (art. 61). E’ al B&b che si riferisce l’obbligo di residenza nella struttura.
      Quindi nel tuo caso potresti applicare un contratto di locazione turistica, per una gestione non imprenditoriale, in quanto occasionale. Quella che noi definiamo appunto short lets. Unico requisito è la forma scritta del contratto con l’obbligo di registrazione dello stesso solo se la durata del soggiorno dura più di 30 gg. e se il cliente è un cittadino extra UE o apolide valgono le regole di segnalazione degli ospiti alle autorità di PS.
      Per finire il Ministero del Turismo ha recentemente emanato una legge di riordino in ambito turistico che rende appunto imprenditoriale la locazione turistica in ogni caso ma affinchè sia applicabile in Toscana è necessario che la Regione la recepisca con apposita legge attuativa.
      Spero di esserti stata utile. Cordialmente
      Rita

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  2. Ho un app.to camera cucina bagno giardino e posto auto in un casale nel verde del veio, vorrei adibirlo a shorts lets sono residente ma non ci vivo per motivi lavorativi e vorrei che venga affittato saltuariamente per turisti stranieri che desiderano vesitare Roma e dintorni. Come posso fare e a chi mi devo rivolgere?

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    1. Cara Sabrina, il tuo appartamento dovrebbe rientrare nella tipologia “casa vacanze non imprenditoriale” quindi occasionale, praticamente vale lo stesso discorso che ho accenanto per la Toscana.
      Non mi risulta ci siano state modifiche legislative (o adeguamenti alla legge nazionale) pertanto dovrebbe essere ancora valida la legge L.R. 05 Agosto 1998, n. 33
      Disciplina e gestione delle case ed appartamenti per vacanze (1)
      l’articolo interessato è il seguente:
      Art. 13
      (Case e appartamenti per vacanze gestiti in forma non imprenditoriale)

      1. A soli fini ricognitivi delle case ed appartamenti per vacanze locati o sublocati, per brevi periodi, in forma non imprenditoriale, è fatto obbligo ai proprietari locatori degli stessi di presentare al comune dove è ubicato l’immobile locato o da locare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge un’autocertificazione, su modulo predisposto dall’Assessorato regionale competente in materia di turismo, dalla quale risulti la capacità ricettiva dell’immobile ceduto in locazione o sub locazione durante l’anno, ai fini turistici, relativamente al numero delle camere, dei letti e dei servizi igienici.

      2. Una copia della dichiarazione è trasmessa dal comune all’APT competente entro trenta giorni dalla ricezione.

      3. L’obbligo della dichiarazione sussiste anche nel caso di variazioni successivamente intervenute.

      Poichè le Apt sono appena state abolite ritengo che l’ente di riferimento sia il Comune.
      Per quanto riguarda la promozione invece ci sono tantissimi siti. Uno degli ultimi nati e che sta diventando famoso è l’americano Airbnb. L’iscrizione è gratuita e sulle prenotazioni trattiene poi una commissione. C’è anche la versione in italiano ma ti consiglio di scrivere la presentazione in inglese. Fammi sapere se ci sono novità rilevanti. Ciao.

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      1. Grazie, sono contenta che esista la possibilta’ di avere chiarezza su argomenti che non tratta nessuno e poiche’ sono digiuna di leggi in materia, ti ringrazio antipatamente e appena ho qualcosa di concreto ti faccio sapere. E’ giunta l’ora, di riuscire nella vita, per chi e’ al verde e vorrebbe investire il proprio futuro con i sacrifici fatti nel passato!!!.Ciao

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  3. Buongiorno, voorrei avere informazioni sulle regole adottate in abruzzo in merito alla formula short lets. Ho un bilocale in un condominio, e nella giungla che c’è sull’argomento, vorrei sapere: è corretta l’assenza di autorizzazione condominiale, visto che ho letto che oggi l’onere di averla nn c’è più: inoltre come comportarsi visto che nn è attività imprenditoriale e nn ho partita iva? cioè se decidessi di iniziare la cosa, cosa rilascio all’ospite?. Nel regolamento condominiale, è vietato solo l’affittacamere. Grazie per la Sua disponibilià.

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    1. Cara Stefania,
      innanzitutto grazie per l’intervento. Non sono un ‘esperta di leggi regionali ma da quello che ho potuto verificare, in Abruzzo la legge regionale 75 del 28/04/95 nel Titolo VI art. 30 tratta di Case ed appartamenti per vacanze – di tipo imprenditoriale.
      Il tuo caso dovrebbe rientrare invece nella tipologia descritta dall’articolo 32 cioè:
      Appartamenti mobilitati per uso turistico
      Non sono soggetti alla disciplina dell’ esercizio
      dell’ attività di affittacamere e delle
      case ed appartamenti per vacanze coloro che
      danno in locazione a forestieri case ed appartamenti
      di cui abbiano a qualsiasi titolo disponibilità ,
      senza la fornitura di servizi complementari.
      Coloro che intendano dare alloggio a forestieri
      secondo le modalità stabilire nel
      1 comma per un periodo superiore a dieci giorni
      sono tenuti a darne comunicazione a norma
      del titolo 4 della LR n. 11/ 1993, ai fini della
      rilevazione statistica del movimento turistico
      regionale.
      Tale comunicazione deve essere inviata
      entro due giorni dall’ inizio della locazione.
      La omessa, tardiva, errata o incompleta
      segnalazione è punibile nella misura stabilita
      dal 1 comma dell’ art. 11 della richiamata
      legge regionale n. 11/ 1993.”
      Non mi risulta ci siano state modifiche sostanziale a questo articolo con leggi successive, tranne art. 7 della L.R: 117 del 1995 che dice:
      “Al secondo comma dell’ art. 32 della LR
      75/ 95, le parole <> sono
      sostituite da <> e le parole <> sono eliminate.
      Al quarto comma del richiamato art. 32 le
      parole <> sono sostituite da <>. ” –
      Partendo da qui dovresti verificare tu sul territorio.
      L’autorizzazione condominiale di cui parli si riferisce al Bed and Breakfast (come per la Lombardia) . Per il condominio di fatto non è un affittacamere ma un affitto a terzi, solo di breve periodo. Ti consiglio però di valutare se parlarne con l’amministratore, onde evitare di avere problemi successivi. Anche se hai ragione se ti fanno la guerra hai finito di vivere!
      Per questo tipo di locazione il “cliente” potrà avere una ricevuta semplice con bollo secondo le disposizioni vigenti o solo il contratto, il cui requisito è la forma scritta.
      A questo punto inizierò a collezionare dati sulle leggi regionali e ti prego quindi di farmi sapere se ci sono altre novità.
      Spero di esserti stata utile. Ciao Rita.

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  4. Sig.ra Rita la ringrazio enormemente sia per la sua celerità, sia per la completezza della sua risposta.
    Si, le prometto che se dovessi ampliare l’informazione in merito ai dettagli, le scriverò.
    Grazie ancora
    Stefania

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  5. Articolo molto interessante! Io ho un bilocale a Roma di mia proprietà in cui sono residente. Poichè per lavoro sono spesso fuori casa (sono una libera professionista) ho iniziato quest’anno ad affittarlo salutariamente, quando non ci sono, tramite il sito airbnb. Il sito non fornisce alcuna documentazione delle transazioni. Ricevo i pagamenti tramite dei bonifici. Vorrei capire se e in che modo devo dichiarare le entrate nella dichiarazione dei redditi, non avevo alcuna traccia scritta che li attesta. Preciso che si tratta di entrate occasionali, molto sporadiche e per brevi periodi. Grazie infinite!

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    1. Gentile Caterina,
      il concetto di Airbnb è buono ma non tiene conto della realtà italiana, dove ci sono norme e autorizzazioni che regolano la gestione delle stutture ricettive. In effetti si tratta di un reddito occasionale che di norma andrebbe dichiarato e fare cumulo con gli altri redditi. Dovrebbe parlarne con il suo commercialista.
      Cordiali saluti. Rita

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  6. Salve, vista la sua disponibilità e competenza nei commenti precedenti, vorrei approfittarne anche io… Ho un appartamento trilocale (due camere) in Lombardia. Ho appena avuto il permesso x uso b&b dal mio Comune, avendoci anche la residenza, ma di fatto non ci sto mai! Per una questione di gestione più semplice, starei pensando a gestire l’appartamento come casa-vacanza o short lets, lasciando agli ospiti occasionali piena autonomia in casa e più libertà alla sottoscritta. E’ possibile? Devo avviare altre pratiche? Com’è la normativa della mia regione? Posso mantenere la licenza ottenuta per b&b ma di fatto operare secondo le regole del short lets? Grazie in anticipo della cortese pronta risposta e complimenti per la sua professionalità. Cordiali saluti. Daniela

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    1. Gentile Daniela,
      ritengo che lei possa gestire entrambe le cose secondo le sue necessità; è importante però non confonderle. Se fornisce la locazione breve dovrà offrire agli ospiti l’apaprtamento nella su totalità, (anche se può chiudere alcune camere) e nel senso che lei non ci starà in quel periodo e non fornirà alcun servizio supplementare, tanto meno i pasti o la colazione. Attenzione ad usare il termine casa vacanze, perchè questo contraddistingue la locazione di tipo imprenditoriale mentre la sua sarebbe una locazione turistica non imprenditoriale, di tipo occasionale. Non ci sono pratiche particolari salvo quelle previste nelle altre regioni di cui ho già parlato. (contratto, segnalazione ospiti, ecc) Le consiglio comunque di verificare con il comune di residenza qualora ci fossero norme specifiche. Per esempio so che tempo fa il comune di Bergamo non riconosceva questo tipo di struttura come ricettiva perchè veniva contemplata unicamente la casa vacanze.
      Visto che ha ottenuto l’autorizzazione per il B&B lo mantenga e ne rispetti le regole quando lo utilizza. E’ vero che in fase di promozione molti portali non fanno distinzione tra B&B, Hotel che offrono il servizi, B&B, gli affitti brevi o le case vacanze, e d’altronde nemmeno il cliente si fa troppi problemi … l’operatore però nei confronti della legge e delle autorizzazioni deve agire con attenzione.
      Spero di eserle stata utile.
      Cordialmente. Rita

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  7. Salve,
    sto aprendo una casa vacanze a Roma, nel delizioso quartiere di trastevere.
    Poichè il sul blog è letto da molti operatori del settore, volevo approfittare- se è consentito ,e in caso contrario me ne scuso- per domandare se ci sono persone che gestiscono altre case a Roma e che sarebbero disponibili ad occuparsi anche della mia.
    Infatti, mentre trovo molto semplice, dopo un primo sforzo organizzativo, gestire le prenotazioni, mi è difficile, per ragioni di tempo e organizzative, recarmi nella mia casa frequentemente per fare chek in, pulizie, ritiro biancheria dalla lavanderia all’angolo. Eì un lavoro di poco più di due ore, che a me che abito distante ne prende più di sei. Se quindi qualcuno ch egestisce il proprio appartamento volesse occuparsi, sotto questi aspetti, anche nel mio,sarei interessata!

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    1. Salve Ludovica, se fosse alla ricerca di una persona che si occupi della sua casa vacanze, potrei farlo io, che abito a 5 minuti da Trastevere.

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  8. Buongiorno, se mi è possibile vorrei approfittare delle sue dimostrate competenze in materia per un quesito:
    In Milano, ho aperto in maniera imprenditoriale un’attività di case e appartamenti per vacanze, seguendo tutte quelle che sono state le richieste del comune per l’autorizzazione. Opero ormai da 9 mesi circa ma, un condomino, rifacendosi al regolamento di condominio che recita il divieto di apertura di strutture ricettive, ha intrapreso un’azione legale per la chiusura della mia attività.
    Le chiedo quindi, tenendo anche conto che nello stesso stabile ove sorge la mia attività sono presenti varie altre attività quali “solarium, parrucchiere, studio medico, studio radiografico”, se secondo lei avrò possibilità di continuare con l’attività o il giudice mi imporrà la chiusura e ancora, se esiste qualche “struttura” a cui rivolgermi per un appoggio anche giuridico…
    La ringrazio anticipatamente e colgo l’occasione per porgerle distinti saluti.

    Arturo

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    1. buonasera Arturo,
      è il solito problema che viene fuori a Milano, benchè abbia tutte le autorizzazioni comunali ecc. è chiaro che se c’è il regolamento di condominio contrario è difficile che lei possa spuntarla. Avrebbe dovuto informarsi prima di aprire l’attività. Però è anche vero che il regolamento condominiale si può cambiare…io proverei a parlare con l’amministratore e all’assemblea spiegando bene di cosa si tratta e che non è “una casa di appuntamenti” o un covo di delinquenti ma un ‘attività economica commerciale di tipo ricettivo assolutamente legale, citando il parrucchiere ecc. ; al limite potrebbe proporre di pagare le spese condominiali un po’ più alte in ragione dell’uso maggiore di ascensore ecc.. Altrimenti non le resta che rivolgersi ad un avvocato di fiducia. A livello “sindacale” può provare a sentire iRescasa. M auguro possa risolvere positivamente la questione. Cordiali saluti.

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  9. Buongiorno,
    possiedo un bilocale a Milano e, visto che vivo e lavoro all’estero, mi piacerebbe affittarlo per brevi periodi utilizzando la formula short lets. Potrebbe gentilmente darmi qualche informazione sull’iter da seguire e sulle leggi in vigore nella Regione Lombardia?
    Grazie mille per la sua attenzione,
    Silvia

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    1. Buongiorno Silvia,
      spiacente ma non posso darle una risposta esaustiva in qunto non so come la Regione Lombardia recepirà il nuovo decreto legislativo emanato dal Governo.
      Cordiali saluti.
      Rita

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  10. Buonpomeriggio Rita. Vivo in un appartamento a roma e vorrei fittare una camera da letto a turisti per i mesi estivi. Come fare tutto in modo regolare? so di non dover far la Dia nè registrare gli ospiti se non extracomunitari ma devo far sottoscrivere un contratto? cosa devo presentare in caso di controlli (e chi effettua e di che tipo, i controlli?)La ringrazio anticipatamente
    Paola

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  11. Ho notato che qui a Roma i regolamenti di condominio sembrano tutti uguali, tranne piccole differenze quasi tutti vietano di esercire pensioni e locande. Un atteggiamento frequente nei condomini nati negli anni 60. Quasi tutti i b and b a Roma sono stati realizzati in condomini che vietano di realizzare una pensione. Una recente sentenza ha indicato di dover obbligatoriamente rispettare il divieto anche se nel regolamento obsoleto l’attività non è indicata esattamente con il suo nome attuale, di B and B non si parlava negli anni 60, ma l’intenzione del divieto è quella di voler limitare il disturbo causato dall’andirivieni di ospiti quindi se è vietato l’affittacamere lo è anche il B and B. Secondo voi, se è vietato realizzare “una locanda od una pensione” posso gestire un appartamento per vacanze?

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    1. Danilo, beh visto così mi sembra che tu ti sia già dato una risposta…:-)
      tuttavia io consiglio di parlarne “prima” con l’amministratore dello stabile, alkel volte parlarle con gentilezza ed educazione premia.
      Poi a Roma mi sembra che dobbiate comunque registrarvi presso il Comune (vedi post precedenti) e quindi dovrebbe essere una garanzia di serietà in più.
      In bocca al lupo.
      Rita

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      1. Scusate…. ma vorrei essere sicuro di aver capito bene, in quanto anch’io ho una situazione analoga a quella di Danilo.
        Quindi per effetto del regolamento condominiale Danilo non potrà gestire locande o pensioni ma potrebbe gestire nell’appartamento stesso una locazione turistica con gestione non imprenditoriale. Giusto?
        Grazie per la risposta.
        Remo

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      2. Forse non sono stata chiara, per Danilo e Remo, a mio avviso è un po’ difficile anche se la tipologia locativa potrebbe essere accettata, il problema sta a monte: il viavai di persone, le spese, il “degrado” quindi consiglio sempre di parlare con l’amministratore. Fatemi sapere. Ciao. Rita

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  12. Buongiorno, Rita. Avendo una casa indipendente bifamiliare di due quadrilocali, liberi ed appena ristrutturati in Provincia di Milano ed abitando io altrove, pensavo per entrambi gli appartamenti alla formula dello short lets. Cosa devo fare? Sussiste l’obbligo di firma di un contratto? La ringrazio molto per l’attenzione e Le porgo i migliori saluti. Sergio.

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    1. buonasera Sergio,
      Ripeto che bisogna vedere se la formula short lets, come la intendo io, è ancora applicabile dopo il nuovo decreto legge sul turismo…bisogna seguire la politica turistica della regione. Saluti Rita

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  13. G.ma Rita,
    ho gradito molto l’articolo che in effetti mi ha aiutato un po’ a chiarirmi le idee. Devo però confessarle che la lettura della normativa sulle strutture ricettive extralberghiere in Emilia mi rimane per certi aspetti fumosa. Visto che sono spesso fuori per lavoro, vorrei affittare la casa in cui risiedo in Provincia di Bologna qualche settimana l’anno come casa vacanza (appartamento ammobiliato per uso turistico), ma mi interesserebbe sapere se in questo caso perderei le detrazioni prima casa, esenzione ICI, ecc.
    Per quanto l’affitto sporadico di una casa per uso turistico (quanto sporadico?) risulta nella normativa italiana “attività non imprenditoriale”, non si precisa però se è possibile affittare la casa in cui si risiede. Potrebbe chiarirmi le idee a questo proposito?
    La ringrazio e saluto
    Caterina

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    1. Gentile Caterina,
      putroppo non conosco le normative di tutte le regioni, tuttavia mi sento di chiarire che se le locazione turistica non è di tipo imprenditoriale la casa non cambia di destinazione d’uso (fini commerciali) e quindi non influisce su ici ecc. certamente a livello fiscale ill reddito prodotto va a sommarsi al suo freddito complessivo. Cordiali saluti.
      Rita

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  14. Buongiorno Rita,
    ho un appartamento che gestisco con formula short let sul lago di como.
    Vi è una rete di promozione dei short let? Quando tre anni fa abbiamo iniziato l’attività è stato un po’ complesso avviarla perché nessuno sapeva dell’ esistenza di questa formula, ma ora mi pare si sia sufficientemente sviluppata e conosciuta! 🙂 Grazie mille..e complimenti per il suo blog!
    Chiara

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  15. Buongiorno Gent.ma Sig.ra Rita,
    approfitto anche io della Sua estrema competenza in maniera per porLe una domanda.
    Io e mio marito vorremmo trasferirci nella campagna nelle vicinanze di Roma, per l’esattenza nella zona del viterbese ed avremmo trovato un casale in affitto ( i proprietari ci propongono un contratto transitorio di un anno rinnovabile) che ci piace molto e molto grande, potremmo noi da affittuari destinare alcune stanze per attività di short rent? e nel caso positivo dobbiamo informarne i proprietari?
    La ringrazio anticipatamente e Le auguro buona giornata
    Valentina

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  16. Buonasera,
    vorrei avere una Sua cosulenza.
    Sono proprietaria di una abitazione principale in cui ho la residenza, ma ci vivo saltuariamente, spesso sono fuori.
    La mia abitazione nello specifico è un monolocale al piano terra con giardino, con entrata indipendente, senza condominio. Ha tutti i confort: zona giorno, zona notte, angolo cottura con forno, frigo e lavatrice, bagno con box doccia. Insomma un vero nido.
    Vorrei affittarlo una tantum per brevi soggiorni senza il servizio della colazione e/o pasti, dando come servizio, se è richiesto, solo l’uso utenze, cambio biancheria e pulizie. Se mi può consigliare Lei sulla tipologia più adatta alle mie esigenze che possa escludere, la richiesta di autorizzazioni, di domande, di registrazioni, di ricevute, etc.
    Che obblighi ho, sia nei confornti dell’ospite che viene, sia nei confronti della Legge?
    Che possono pretendere da me gli stessi ospiti? ed a quali rischi vado in contro.
    Scusi delle mille domande e spero di essere stata chiara.
    Cordialmente
    Nadia

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    1. Gentile Nadia,
      crfedo le saranno utili le risposte precedentei che trova su questo blog, e in particolare l’ultimo post che descrive le novità sancite dal recente decreto legisltivo. Se desidera una consulenza ad hoc (a pagamento) e risiede in Lombardia, potrà rivolgersi alla mia socia di Friendly Home, Le fornirò le coordinate via mail. Cordialemnte
      Rita

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  17. G.ma Rita anch’io possiedo un piccolo appartamento in un casale in Umbria e vorrei affittarlo con la formula “short lets”; ci sono regole particolari in questa regione? Un condomino mi ha detto che per motivi di sicurezza gli spazi comuni ( piscina, zona comune con barbecue,giardino antistante il casale) non possono essere utilizzati. dagli ospiti……….cosa dice la legge a riguardo? la ringrazio
    Fausta

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  18. ……..SALVE, RITA SONO DARIO E ANCH’IO VORREI SAPERE QUALCOSA IN PIU’ SULLA FORMULA SHORT LETS.VIVO NEL SALENTO E SONO PROPIETARIO DI UN MONOLOCALE CHE VORREI ADIBIRE A RICEZIONE TURISTICA.QUALE SONO GLI OBBILIGHI CHE DETTA LA REGIONE PUGLIA?

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  19. Ciao Rita
    sono un proprietario di un B&B (forma non impreditoriale) in Sicilia ed avendo la fortuna di avere un’altro immobile (villa) desideravo aprire uno short lets. Chiaramente sto cercando di evitare di aprire partita iva perche’ penso che non sia il caso (in questo momento storico) avere ulteriori spese. Dal momento che ho la residenza al B&B e l’altro immobile invece risulta essere intestato a mio padre posso comunque procedere all’avvio dell’attivita’ di short lets?

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    1. ciao Marco,
      se ci sono tutti i requisiti non credo ci siano problemi, ti invito a leggere il post che ho scritto ieri sera.
      Ricordo che l’appartamento offerto come short let deve essere dato in uso esclusivo, anche per breve tempo, ai turisti, contrariamente a quanto avviene per il B&B.
      Saluti. Rita

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  20. Salve Rita

    Sono un ragazzo del Piemonte di 24 anni e circa 2 anni fa ho acquistato una casa come mia prima residenza, purtroppo la casa è enorme e io essendo solo vorrei chiedere se era possibile affittarne una parte ( ad esempio la parte superiore ristrutturandola e arredandola) in modo da creare uno short lets. Pensi che sia possibile creare una cosa del genere anche nella propria residenza senza dover andare dal notaio e dividere la casa in 2 civici differenti? Preciso che io sono un coltivatore diretto da 3 anni e ho acquistato la casa usufruendo delle agevolazioni come prima casa di residenza.

    Grazie per la risposta e buon anno!

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    1. Caro Matteo,
      complimenti per la tua intraprendenza, per quel che riguarda la locazione deve essere chiaro che deve trattarsi di un appartamento indipendente dal resto della casa, dove tu abiti, altrimenti ricadiamo nel bed and breakfast. Non so dirti se bisogna avere 2 numeri civici. In bocca la lupo e BUON ANNO:
      Rita

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  21. Ciao Rita,
    fantastico blog….proprio quello che cercavo…”una persona competente”
    mi sai dire quali sono le leggi di riferimento della regione Sicilia per aprire uno short lets???
    in termini fiscali mi sai spiegare qualcosa???
    Grazie anticipatamente….!!!

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    1. Ciao Giuseppe,
      ti ringraziio dei complimenti ma…come ho già scritto, non fornisco consulenze personalizzate gratuitamente! ahimé non ne ho il tempo e non mi sembra etico. Posso solo ripetere che siamo nell’ambito del codice civile relativametne agli affitti, poi dovrai esser tu a verificare le leggi regionali per vedere se ci sono applicazioni particolari che magari sono più interessanti.
      Per finire potrai trovare utili risposte nei post e nelle mie risposte precedenti.
      Cordialmente Rita

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  22. Buongiorno,
    ho da poco comprato un appartamento in un condominio in Veneto e lo gestisco da qualche mese con affitti brevi ad uso turistico. Ora un condomino sta facendo molte rimostranze e ha chiesto all’assemblea condominiale di modificare il regolamento condominiale facendo esplicito divieto a questo tipo di attività. Attualmente il regolamento parla di “divieto di destinare i locali ad uso contrario alla pubblica decenza, al buon nome del condominio, al disturbo del pacifico godimento degli altri condomini, ecc, ecc”. Il condomino in aggiunta sostiene che il movimento di persone diverse sia di disturbo per gli altri abitanti, possa creare situazioni di pericolo per il condominio nel caso venissero ospitate persone poco raccomandabili, troppo rumore, ecc ecc. Queste sue teorie stanno trovando facile accoglimento da parte dei condomini anche se all’ultima assemblea condominiale, in assenza del numero minimo dei partecipanti, non è stato possibile modificare il regolamento. Secondo lei, è possibile la suddetta modifica al regolamento? Se fosse fatta avrebbe valenza? Non è una limitazione alla mia libertà personale dato che l’attività di short lets non è illegale? Mi risulta che non serve autorizzazione di condominio per avviare l’attività di short lets, riesce a darmi informazioni a riguardo? Può un regolamento condominiale vietare lo short lets, che è regolamentato e previsto dal codice civile? Grazie mille per ogni informazione. Saluti

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    1. Buonasera Mario,
      come ho già scritto in altra occasione consiglio di andare a parlare ocn queste persone e spiegare loro che il suo apaprtamento non è una casa d’appuntamenti o peggio…con i dovuti modi ovviamente! Questo servirebbe anche a spiegare la natura dello short lets, in pratica un affitto previsto dal codice civile, alla stregua di un affitto 4+4, voglio vedere allora cosa ne pensano i proprietari e gli affittuari… Se poi la maggioranza dovesse votare per una modifica del regolametno di condominio sarebbe un problema comunque di rapporto e quant’altro. Come ultima chance proponga eventualmente di pagare più spese condominiali, magari funziona…! in bocca la lupo! Cordialmente Rita.

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  23. ciao Rita sono Anna Maria vivo sul lago di Garda , complimenti per la tua competenza in merito.
    Ho una struttura che si presta a questo tipo di short let ,Ti sarei grata se mi spiegassi una volta ottenuta l’autorizzazione del comune come deve essere gestito fiscalmente, in pratica che tipo di documento va rilasciato agli ospiti ? …………che tipologia contrattuale ? oppure una ricevuta ?
    I ricavi suppongo vadano inseriti nella dichiarazione dei redditi o si paga una tantum ? e per l’autorità giudiziaria basta la segnalazione ?
    ti ringrazio anticipatamente
    buona serata

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    1. ciao Anna Maria, come ho già scritto a qualcun altro, in questo blog inserirsco informazioni di carattere generale che possono esser utili ai più ma non posso fornire una consulanza personalizzata, gratuita. Pertanto ti consiglio di leggere i post a riguardo e le risposte alle altre domande.
      Inoltre per avere appunto informazioni più specifiche e , se vivi in LOmbardia potresti partecipare al seminario che si terrà a Milano a marzo di cui ho dato notizia ieri.
      buona serata.
      Rita

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  24. salve , mi sono appena iscritto al seminario del 12 Marzo a Milano …. volevo sapere pero’ una cosa , io sono della prov di BG ed abito a pochi passi dall’aereoporto di Orio Al Serio , gestire uno short lets non e’ possibile a Bergamo ? Ho letto un suo commento che Bergamo non accetta questa tipologia di gestione…

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    1. ciao Emilio,
      in effetti a Bergamo nulla è cambiato, viene riconosciuta solo la “casa vacanze” per la quale è necessaria la DIA però c’è un certo spazio di manovra.
      Ne parleremo ampiamente al seminario.
      buona giornata.
      Rita

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  25. Ho letto che il 12 Marzo a Milano c’è un seminario sul tema, io sarei interessato ad iscrivermi! Cosa devo fare?
    Ho scoperto solo pochi minuti fa questo ottimo blog: io e mia moglie gestiamo un’attività di short lets a Milano (e sul Lago di Garda), ma è veramente difficile capire a quali norme attenersi!
    Ci sono novità per la Lombardia?
    Andrea

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    1. Gentile Andrea,
      grazie per i complimenti :-),. per iscriversi può contattare la Formtre:
      Il corso si svolgerà presso Form Tre, via Varanini 29/C – Milano (MM Pasteur).

      Telefono: 02.45.48.61.01
      E-mail: info@formtre.it
      Sito web: http://www.formtre.it

      Per la Lombardia in particolare ne parleremo in modo dettagliato durante il corso.
      Cordialmente. Rita

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  26. abito in un appartamento lungomare in provincia di Latina. Dalla prossima estate vorremmo affittare una porzione della casa dove abitiamo (una pertinenza staccata che ha la stessa particella catastale della casa principale) . Cosa dovrei scrivere nei contratti a 30gg che vorrei stipulare?

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    1. Ciao Vittorio, se ho capito bene desideri affittare una parte della casa (pertinenza) coem short lets, ossia affitti brevi…
      in questo caso devi stipulare un contratto scritto di affitto, ad uso turistico – con tutti gli estremi: locatore, locatario, durata della locazione, prezzo, ecc. non dimenticare di allegare l’elenco di mobili e suppellettili. Buona locazione! Rita

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      1. Buonasera e complimenti per le info che fornisce. Mi trovo in una situazione simile, quella di voler affittare come short let un paio di stanze dell’appartamento, a Bologna, in cui vivo e risiedo . Dalle risposte fornite a Rita (9-12-11) e Matteo (31-12-11) sembra che TUTTO l’appartamento debba essere messo a disposizione degli ospiti, mentre in questo post viene contemplata la possibilità di un affitto “parziale”. Come muoversi?
        Ovviamente ho escluso la possibilità dell’ affittacamere in quanto di natura imprenditoriale e non vorrei aprire partita iva & c.
        Grazie Gabriele

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      2. buonasera Gabriele,
        l’affitto può essere parziale qualora sia ben evidente una separazione tra le due aree, tipo 2 appartamenti indipendenti o una parte della casa con accesso autonomo, l’ospite non deve condividere gli spazi con i proprietari o con altri ospiti in contemporanea.
        spero di essere stata chiara.
        Cordialmente.
        Rita

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      3. Buonasera
        Ho contattato l’ufficio turismo dell’Emilia Romagna che mi ha confermato l’obbligo di dover locare per uso turistico tutto l’immobile; non si può fare stanza per stanza.
        Saluti
        Gabriele

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  27. Salve, ho un appartamento con 2 camere da letto da voler usufruire con l’opzione shortless in campania, che tipo di conttrattto va stipulato con il locatore e quali sono i requisiti per poter intraprendere questo tipo di attvità, bisogna fare delle richieste come avviene nei B&B oppure ci sono delle caratteristiche e procedure più snelle
    grazie

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  28. Salve, prima di tutto complimenti per il sito, molto esaustivo ed interessante.
    Vorrei porvi un quesito forse banale ma che mi interessa approfondire.

    Gestisco una associazione culturale, attraverso la quale abbiamo avuto la possibilità, in tanti anni di attività, di intrattenere rapporti con moltissime persone (in ambito europeo e non), ora ci chiedevamo se fosse possibile affittare appartamenti a nome della associazione e utilizzarli come Short lets per i soggetti di cui sopra.(p.s. ci troviamo in Sicilia)
    Non so se sono stato abbastanza chiaro, se così non fosse mi scuso anticipatamente.

    Un abbraccio.

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    1. Ciao Paolo, grazie per i complimenti.
      Se ho capito bene la tua domanda riguarda la possibilità per l’Associazione di gestire gli appartamenti da dare in affitto breve ai vostri contatti/affiliati. Mi sono consulatata con la mia socia Giulia Carosella e abbiamo convenuto quanto segue:
      Dal punto di vista dell’associazione direi che se gli ospiti pagano la quota associativa non dovrebbero esserci problemi, esattamente come nel caso di tutte le varie associazioni che hanno ristoranti, palestre ecc ecc. Ovviamente i ricavi dovranno essere reinvestiti entro la fine dell’anno. L’affitto degli appartamenti potrebbe passare come uno strumento per consentire ai soci di approfondire la realtà culturale locale.
      Oppure aprire una società di servizi, che affianchi il lavoro non profit dell’associazione e quindi verrebbe risolto alla fonte il problema della P.IVA sì, P.IVA no.
      Come saprai in questo periodo stanno aumentando, giustamente, i controlli sulle associazioni pertanto a sensazione propenderei per quest’ultima soluzione o similari.
      Essendo però la Sicilia una Regione Autonoma, consigliamo di rivolgersi ad un commercialista o un avvocato per essere sicuri che non siano richiesti speciali adempimenti in relazione alla natura della tua associazione (statuto ecc.) e alla legislazione locale specifica.
      Spero di essere stata utile. Fammi sapere. Buona domenica.
      Rita

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      1. Ho ricevuto proprio questa settimana una mail da parte di Salvatore Piazza che potrebbe interessare chi ha attività di B&B in Sicilia; la riporto integralmente:
        “Ciao, oltre che occuparmi di formazione, mi occupo di finanza agevolato alle imprese.
        vi è attualmente un bando promosso dalla regione Sicilia che finanzia fino al 70% a fondo perduto la realizzazione e o ampliamento di Bed & Breakfast, hotels, camping etc. nel territorio Siciliano. Se sei interessato in prima persona o lo sono conoscenti puoi chiamarmi al 320 3373484.
        un caro saluto
        Salvatore

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  29. buonasera,
    finalmente dopo tanto girovagare nel web mi sono imbattuta nel suo blog e mi si è “accesa la lampadina”…
    Ho una villetta composta da due appartamenti alle porte di Pisa che vorrei adibire a short lets ma avrei delle questioni che non capisco…ad esempio devo far firmare sempre un contratto?…e che tipo di ricevuta devo emettere?
    Vista la sua disponibilità potrebbe indicarmi persone che sono a conoscenza di quanto e’ richiesto dalla Toscana?
    Avendo due figli in età scolare e un lavoro da portare avanti mi riesce difficile partecipare al Vs incontro purtroppo!
    Grazie
    Linda

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    1. Ciao Linda,
      il contratto scritto e sottoscritto è una delle poche formalità burocratiche richieste per gli short lets. Per la Toscana prova a guardare sul sito regionale e cerca se ci sono novità sulla legislazione turistica, altrimenti vale il solito discorso del codice civile.
      Tra le altre cose è proprio dalla Toscana che è partita la dichiarazione di incostituzionalità della legge Brambilla e la richiesta di modifiche.
      buona giornata.
      Rita

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  30. Buonasera,
    volevo segnalare un interessante articolo apparso sul Sole24Ore del 21 Maggio 2012 che tratta degli affitti turistici, del DLGS 79 in gran parte incostituzionale e delle leggi regionali esistenti. Da leggere con attenzione, nel mio caso (Piemonte) non condivido l’interpretazione della norma regionale (si fanno ricadere gli affitti turistici nella tipologia delle “case ed appartamenti per vacanze”, ma dalla definizione regionale sembrerebbero essere gestibili solo in forma imprenditoriale), comunque credo che sia il primo articolo completo apparso sull’argomento.
    Alcuni punti sono illuminanti, ad esempio si afferma che alcuni articoli del DLGS 79 sono stati copiati (virgole comprese) dalla legge regionale del Veneto.
    http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/problema-settimana/affitti-turistici-contratto-sempre-forma-scritta:20120521.php
    Saluti e complimenti per il Blog!
    Angelo

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    1. Grazie della segnalazione Angelo,
      colgo l’occasione per ribadire che in materia di turismo sono le regioni a legiferare e il DL 79 (legge Brambilla) avrebbe dovuto essere “recepito” da queste ultime con leggi ad hoc, mi risuta che solo alcune regioni lo abbiano fatto, inoltre è stato ritenuto in gran parte incostituzionale.
      Quindi ritorniamo allo status quo precedente. Leggi regionali specifiche e Codice civile.
      Alcune regioni come la Sardegna riconoscono gli affitti turistici non imprenditoriali come strutture ricettive inserendoli appunto nella legislazione turistica, le altre di solito considerano solo la locazione di tipo imprenditoriale, con un certo numero di appartamenti.
      I’articolo citato fa un discorso un poì vago sulla lunga durata, omettendo che oltre il 30 gg. il contratto diventa di tipo “transitorio” per un massimo di 18 mesi, da registrare.
      Per quanto riguarda il Piemongte ti posso anticipare che in autunno riproporremo il seminario che abbiamo appena svolto su B&B e short Lets proprio in Piemonte, con l’analisi specifica delle leggi di questa regione.
      Per finire Giulia Carosella ad io stiamo nuovamente aggiornando il nostro storico manuale “Come aprire un bed and breakfast…” con un ‘appendice dedicata agli affitti brevi.
      Saluti.
      Rita

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      1. Gentile Rita, sarei interessata ad affittare la casa per brevi periodi con il contratto turistico nell’ambito del Lazio. Per caso, saprebbe dirmi dove potrei trovare informazioni riguardo questa regione, per capire se è consentito l’affitto turistico. O altrimenti per affittare la casa per brevi periodi è comunque necessario avviare le pratiche per casa vanza o per il bed & breakfast. Grazie. Cari saluti. Maria Teresa

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      2. Gentile Maria Teresa, valgono le risposte a post precedenti. In Lazio fermo restando il discorso sulla legge Brambilla, mi rusulta non ci siano problemi e solo necessario l’atto notorio.
        Ciao Rita

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      3. Gentile Maria Teresa, valgono le risposte a post precedenti. In Lazio fermo restando il discorso sulla legge Brambilla, mi rusulta non ci siano problemi e solo necessario l’atto notorio.
        Ciao Rita

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    2. “Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto, se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l’utilizzo di carte di credito. Naturalmente, la norma non è eludibile spezzettando i versamenti o utilizzando la caparra anticipata come un mezzo per ridurre la cifra sotto il limite di mille euro.”

      Questo è quanto recita l’articolo del Sole 24h.

      Praticamente, se trattasi di affitto da 1.500€, sia la caparra che il saldo vanno documentati con assegno. Ho capito bene?
      grazie

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  31. Buonasera Rita,
    sono siciliano e ho deciso di locare una stanza del mio appartamento utilizzando la formula Airbnb e sto cominciando a riceveregià i primi bonifici, da parte di questa società sul mio c/c.

    Chiedo gentilmente il tuo aiuto per sapere come comportarmi con la dichiarazione dei redditi. Generalmente l’ospite pernotta 3/4 giorni, ma il mese prossimo un ospite si tratterrà 30 notti.

    Ti ringrazio anticipatamente,

    Giuseppe

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    1. Caro Giuseppe,
      premetto, ancora una volta, che non si fanno in questa sede consulenze ad hoc gratuite ma si fornisconon risposte di carattere generale che ciascuno può adattare alle proprie esigenze. Ti consiglio quindi di leggere tutti gli interventi precedenti dal 2010.

      Come faccio ad esprimere un parere se non mi dici qual’è la forma “giuridica” della struttura ricettiva? sei formalmente un B&B, un affittacamere, uno short let?
      Come ho già detto per Airbnb non ha nessuna importanza qual’è la tua situazione, se sei in regola ecc. è solo un portale commerciale.
      Credo che 30 notti sia un po’ tantino per un bnb anche in Sicilia… quindi se sei un privato dovrai far sottoscrivere al cliente un contratto scritto di locazione e come privato appunto dichiarare l’incasso nei redditi personali.
      Buon lavoro. Rita

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  32. Salve, sono Giulia, la socia di Rita e come tale mi “associo” alla sua considerazione dell’ultimo post sulle consulenze NON gratuite, visto che è capitato che qualcuno dal blog di Rita arrivasse al nostro circuito di B&B e Short Lets, di cui mi occupo fattivamente, con domande molto specifiche su come svolgere la propria attività. Il motivo di tale posizione, apparetemente rigida, è semplice: siamo arrivate a poter scrivere due manuali sulla ricettività extra-alberghiera, a fare consulenze e a tenere seminari a riguardo dopo anni di ricerche e di aggiornamenti continui, perchè la materia non è così semplice; non a caso siete in parecchi a scrivere. Quindi abbiamo impiegato tempo e fatica. Il risultato di tutto ciò è il nostro patrimonio “tecnico”, che ci consente di lavorare…e di guadagnare (poco). Purtroppo (o per fortuna?) non siamo dipendenti pubblici, retribuiti per dare informazioni. Senza voler essere presuntuose per il paragone, avete mai incontrato un avvocato o un geometra che non si faccia pagare per una consulenza specifica? Detto ciò, il blog di Rita e la pagina Facebook del nostro circuito attestano il fatto che per quanto possibile cerchiamo di aiutare e informare le persone che si rivolgono a noi, perchè lavoriamo anche e soprattutto per passione.

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  33. Buongiorno, chiedo scusa anticipatamente se Le pongo una domanda che in molti le hanno gia’ fatto. Possiedo un immobile(villa) a Grottaferrata provincia di Roma. Vorrei utilizzarla,non essendo residente,secondo le modalita’ short lets per non piu’ di 4/5 settimane complessive all’anno. Al comune non mi hanno dato nessuna spiegazione utile ai fini di una eventuale presentazione di domande ,invitandomi ad andare alla Regione Lazio.Abusando della sua competenza e cortesia Le chiedo se esiste un numero max di persone ospitabili, se posso affittarla anche per 2 o 3 gg, che tipo di fatturazione fare.
    P.S.Se qualcuno ha gia’ esperienza mi puo’ contattare.
    La ringrazio anticipatamente,
    Umberto

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    1. buongiorno Umberto,
      ti cosiglio di leggere tuti i post precedenti del blog, anche le risposte ad altre domande…
      inoltre comunico che vista la grande richiesta usciranno presto delle dispense modulari a pagamento sulla materia.
      Cordialmente
      Rita

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      1. Grazie Rita, credo che partecipero’ al seminario che farete a Milano.La data e il posto lo comunicherete su questo blog? Cordiali saluti.
        Umberto

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  34. Buongiorno, vorrei acquistare un bilocale a Torino per destinarlo a short let (locazione per brevi periodi non imprenditoriale). Abitando fuori città lo gestirebbe per mio conto un amico – che ha Partita IVA e intende iscriversi come agente immobiliare – in tutti gli aspetti organizzativi (prenotazione e pagamento,consegna e ritiro chiavi, pulizia e biancheria, ecc.) . Io mi limiterei poi a versare all’amico una percentuale sui guadagni. Sercondo voi è fattibile?
    Inoltre, che voi sappiate il Piemonte ha una propria normativa specifica a riguardo? Ho contattato la Regione ma mi hanno dato info superficiali…
    Vorrei approfondire anche gli aspetti “fiscali” circa gli introiti che percepirò da tale attività, in modo da non incorrere in controlli e multe… A chi mi posso rivolgere?
    Nel caso voi mi dareste consulenza (a pagamento, ovviamente)? Come posso contattarvi privatamente?
    grazie
    alessandro

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    1. Gentile Alessandro,
      sono Giulia Carosella, la socia di Rita Apollonio. Ci siamo già “sentiti” la scorsa settimana tramite il nostro sito Friendly Home. Confermo quindi quanto già indicato (dispense on line, seminario a Milano indicativamente a gennaio). Circa una nostra eventuale consulenza ad hoc, il nostro preventivo per un incontro di un paio d’ore da noi è € 200,00. Ovviamente rilasciamo della documentazione. Abbiamo due sedi: a Laveno-Mombello (Varese) – Rita Apollonio – e a Milano – Giulia Carosella. Buona settimana, Giulia

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      1. ok, mi farò sentire più avanti….
        La consulenza è possibile averla per scritto (anche per mail?) , in modo da non dover prendere un giorno di ferie per venire apposta a Milano….
        grazie!!

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      2. Certo! Magari sarebbe utile avere preventivamente un elenco di domande specifiche. Comunque la terremo aggiornato sulle dispense e il seminario (mancano solo due mesi a gennaio…), nel corso del quale i partecipanti potranno ovviamente esporre i loro problemi e i loro quesiti. La parte conclusiva dell’incontro è dedicata proprio a questo.

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    1. Buongiorno,
      In generale in Svizzera chiunque può dare in affitto una casa o un appartamento senza dover avere una licenza/autorizzazione come avviene in certi casi per il B&b; tuttavia le consiglio vivamente di informarsi sulle leggi cantonali relative al commercio e al turismo, in questo caso dei Grigioni, io non sono al corrente ma visto che la regione vive prevalentemente di turismo è possibile ci siano leggi ad hoc. e che si privilegi una gestione professionale degli affitti turistici. Verifichi poi gli obblighi relativi al pagametno della tassa di soggiorno o se ci sono altre limitazioni.
      Cordialmente. Rita

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  35. Buongiorno, ho la necessità di porle un quesito. Ho due stanze libere in casa mia e vorrei approfittarne per aprire un B&B. Sono un dipendente statale. Come tale posso intestarmi il B&B?
    Grazie
    Antonio

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    1. Buongiorno Antonio,
      come abbiamo più volte discusso il B&B non è un ‘attività imprenditoriale quindi non vedo impedimenti, verifichi comunque la legge della regione di appartenenza. Potrebbe anche intestare l’attività ad un familiare purchè residente nella casa.
      Spero di esserle stata utile.
      Cordiali saluti.
      Rita

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  36. Gentile Rita,
    a Napoli possiedo un appartamento che ho ristrutturato di recente per destinarlo a ricezione turistica (due camere con bagni privati e cucina/pranzo in comune). Vorrei affidarne la gestione a mio figlio, che ha la residenza in quest’appartamento ma il domicilio presso di me. Lui è uno studente universitario che non percepisce nessun altro reddito. Vorrei sapere: qual’è la soluzione migliore tra le diverse possibilità (casa vacanza, short let, fitto turistico non imprenditoriale, etc);se è necessaria una comunicazione al Comune e di che tipo; se è necessario un registro contabile; a quale regime fiscale verrà assoggettato mio figlio.
    La ringrazio in anticipo per le sue risoste e la saluto cordialmente

    Antonella Monaco

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    1. Gentile Antonella,
      la ringrazio per l’interesse ma quello che mi chiede è una vera a propria consuenza su misura, quello che coem ho affermato più volte non faccio on line, gratuitamente 🙂 E poi la materia è complessa, bisogna verificare tutte le situazioni. A primo acchito quello che le posso dire e che gli affitti brevi non imprenditoriali sono la stessa cosa che gli short lets; tipologia ricettiva che consiglio.
      Le raccomando inoltre di verificare bene le leggi regionali perchè è in corso l’approvazione di una nuova legge sul turismo della Regione Campania.
      Per finire la informo che prima di Natale saranno a disposizione le nuove dispense che riguardano appunto l’apertura e la gestione degli short lets, con gli aspetti normativi e fiscali.
      Segua questo blog.
      Cordialmente.
      Rita

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  37. Gentile Rita,
    dispongo di un bilocale e vorrei utilizzarlo per una casa vacanze in maniera occasionale e non imprenditoriale.
    risiedo in Basilicata, e non sono riuscita a trovare delle informazioni a livello normativo inerenti questo tipo di attività.
    Ha qualche informazione in merito?
    la ringrazio
    Francesca.

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    1. Cara Francesca,
      per cercare nelle leggi regionali le consiglio il seguente sito:
      http://www.normattiva.it
      laddove la tipologia affitti turistici o casa vacanze o similari non imprenditoriale non fosse contemplato il riferimento è il codice civile.
      Se le interessa approfondire i vari aspetti degli short lets, ci sono le dispense che Giulia ed io abbiamo appena pubblicato e si possono acquistare come spiegato in uno degli ultimi post di questo blog.
      Cordialmente.
      Rita

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  38. Cara Rita,
    Dispongo di due bilocali che vorrei affittare con la formula short lest, in quanto i due bilocali
    Sono all’interno di una villetta abitata dalla mia famiglia.
    Per poter affittare le due casette devo avere un permesso dal comune (Pompei ) e ho degli obblighi fiscali ? Devo aprire partita IVA. È che tipo di ricevute devo rilasciare.
    Grazie in anticipo della sicura risposta

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    1. Cara Virginia,
      grazie per l’attenzione tuttavia come ho scritto più volte non faccio consulenze personalizzate sul blog :-).
      Ti invito quindi a rileggere tutti i post di questo blog (anche sotto altri articoli) dove ci sono molte domande e risposte di carattere generale che ti possono aiutare. In definitiva se nella tua regione, dove tra l’altro è appena stata approvata una nuova legge sul turismo, già contestata, gli affitti turistici non imprenditoriali non vengono contemplati la normativa di riferimento è il codice civile.
      Inoltre sempre su questo blog troverai il riferimento alle dispense preparate da Giulia Carosella e me prima di Natale (Regala e regalati conoscenza…) e che si possono acquistare ad un prezzo veramente modico.
      Cordialmente.
      Rita

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  39. Cara Rita come nelle tue precedenti discussioni sono il proprietario di un bilocale+bagno+ area solare posti a primo piano, non sono residente nello stesso comune dell’appartamento. Vorrei sapere se posso affittarlo come short lets, se devo comunicare qualcosa al comune dell’appartamento, se le direttive della puglia al riguardo siano differenti da quelle citate nelle precedenti tue discussioni e quali sono sia i documenti sia i requisiti richiesti.
    Scusa la valanga di domande ma vorrei fare la cosa piu’ corretta possibile senza incorrere in sbagli o dimenticanze.
    DISTINTI SALUTI Marco

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    1. Caro Marco,
      non mi risulta che la tua regione abbia una nuova normativa specifica. Case e appartamenti per vacanze sono considerati unicamente a gestione imprenditoriale con tutto quello che comporta. Altrimenti fai riferimento al codice civile.
      Se desideri approfondire l’argomento su gli affitti turistici non imprenditoriali – short lets puoi acquistare uno o più moduli del manuale di cui trovi notizia su questo blog al post “regala e regalati conoscenza”.
      Cordialmente
      Rita

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  40. Buongiorno, vorrei esporle il mio progetto e sapere se può aiutarmi a togliermi qualche dubbio. Vivo in un paese vicino la città di Viterbo e ho una casa su 3 livelli che vorrei trasformare in b&b o affittacamere. Le spiego: al piano terra c’è un enorme sala con piccolo angolo cottura, poi salendo le scale c’è un mini appartamento, con 2 camere e un bagno, poi al secondo piano c’è un altra stanza con un bagno e un’altra stanza ancora con un altro bagno.ne verrebbero fuori 3 camere da affittare.. La casa è dei miei genitori e loro vorrebbero trasferirsi in un altra casa che hanno e lasciare a me questa per creare appunto un b&b , ma ho letto che per diventare tale io dovrei essere residente li, ma io vivo poco distante, in un altra casa con mio marito. Ora mi chiedo come posso fare per trasformarlo in un b&b a tutti gli effetti o in un affittacamere, però io ho sempre pensato di trasformalo in un b&b (scusi le ripetizioni) perchè vorrei preparare anche le colazioni agli ospiti. Vorrei sapere tutto quello che devo fare per aprire questa attività,se è possibile, se ci sono fondi dallo stato ecc. Potrebbe aiutarmi?…la ringrazio anticipatamente.Buona gionata.

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    1. Buonasera Stefania,
      premesso che non posso farle una consulenza gratuita on line, le confermo che per aprire un B&B è necessario risidere nella casa da adibire a bed and breakfast e che finanziamenti non ce ne sono. Per il resto una volta risolto questo si rivolga eventualente al comune di residenza per l’espletamento delle pratiche necessarie. Dia anche un’occhiata e tenga sempre a portata di mano la legge regionale.
      Per quel che riguarda la sistemazione della casa e la gestione del B&B le consiglio la lettura del manuale scritto da Giulia Carosella e me nel lontano 2000 e che, riveduto e corretto, nel 2012 è arrivato alla 8^ edizione.
      “Come aprire un bed and breakfast. Dall’idea alla realizzazione” Editore Franco Angeli collana Trend. Sul sito dll’editore si trova anche la versone e-book.
      Buon lavoro. Rita

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      1. Buongiorno, la ringrazio moltissimo per la sua disponibilità. Cercherò quel libro…. grazie di nuovo e buona giornata.
        Stefania

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  41. Gentili Giulia e Rita

    innanzitutto complimenti per il vostro blog e il vostro lavoro.

    risiedo all’estero per lavoro e devo affittare la mia casa che attualmente ha un permesso di bb nelle marche. Accanto ad essa ho un piccolo appartamento che ha il permesso per affitto ad uso turistico ( non piú di 30 giorni, massimo 6 mesi all’anno).

    un signore, amico di miei conoscenti in loco, avrebbe interesse ad affittare il tutto e mettere il bb a suo nome e provare ad affittare per uso turistico l’appartamento. Mi ha proposto di pagarmi l’affitto per la casa, dove c’e il bb e dovremo svolgere tutte le pratiche necessarie in comune per regolarizzare la sua autorizzazione, cioé metterla a suo nome… invece per la casa ammobiliata per affitto turistico… mi propone di darmi il 20% ogni volta che lui l’affitta…. é questo possibile, verificabile, legale? Come posso io inserire la questione nel contratto tra me e lui? Che adempimenti fiscali, legali, di pubblica sicurezza debbo adempiere? Ne lui, ne io abbiamo partita IVA. Cosa mi consigliate? Le risposte le posso trovare nei vostri depliant…. o é meglio poter richiedervi una consulenza diretta? … spero di poter avere una risposta da parte vostra per sapere come fare.
    ho provato a mandare l’ordine per l’invio dei moduli… ma il vostro indirizzo di e-mail, cosí com’é scritto non viene riconosciuto…mi dice che non é il formato corretto….

    cordialmente

    Alessandra Vecchi

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    1. Cara Alessandra, grazie per i complimenti.
      Per la richiesta moduli ti consiglio di scrivere una mail a Giulia, extra-blog al seguente indirizzo, specificando quali moduli ti interessano:
      gcarosella@aries2-consulting.it
      per le altre risposte direi che per il B&B non ci sono problemi, per il resto ti conviene parlare con un commercialista o con un legale.
      Cordialmente.
      Rita

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  42. Buongiorno Rita,
    seguo con grande interesse il Suo curatissimo blog.
    Vengo subito alla mia domanda: ho avuto notizia del fatto che, per non sfociare in differenti regolamentazioni, esiste in Italia un limite di appartamenti per proprietario per gli alloggi destinati a short-lets.
    Sa darmi maggiori info a riguardo, nonchè eventualmente citarmi dove recuperare le leggi complete?
    La ringrazio di cuore

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    1. Dario,
      di solito sui siti di ogni regione ma dipende come viene chiamata la tipologia ricettiva, ci sono case e appartamenti in locazioni per usi turistici e similari, imprenditoriali, oppure altre forme che non rientrano in questa tipologia e quindi o sono normati come per Lazio, Piemonte…oppure fanno riferimento al Codice Civile.
      Cordialmente.
      Rita

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      1. Ciao Dario,
        in Lombardia a partire da 3 appartamenti la gestione è imprenditoriale.
        Visto che sei della zona ti informo che in maggio terremo un altro seminario su B&B/ShortLets a Milano. Stay tuned!
        Rita

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  43. Salve, ho trovato questo blog molto interessante e quindi approfitto per fare una domanda.
    Possiedo un appartamento a Roma con due stanze e un salone/angolo cottura che vorrei affittare a turisti in maniera NON imprenditoriale. Il fatto è che vorrei affittare le due stanze a clienti differenti che avrebbero in comune l uso della cucina e del bagno e non tutta la casa ad un unico gruppo. si puo fare qualcosa del genere sotto la denominazione short lets o c’è qualche altra denominazione che mi permetta di evitare Partita Iva e tutto cio che comporta una attività imprenditoriale?

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  44. Gentile Rita,
    sto sistemando un appartamento a Verona per darlo in affitto come short lets ai turisti….
    Siccome ognuno mi dice cose diverse…vorrei sapere…devo fare il cambio d’uso da residenziale a turistico e pagare 1000€ al comune o essendo non imprenditoriale e non facendo opere basta solo che una volta iniziato, io trasmetta i dati dei clienti alla questura(x la sicurezza) e alla provincia (x dati statistici).
    Grazie mille
    ilaria

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    1. Gentilissima Ilaria,
      le consiglio di leggere bene la legge regionale del Veneto n. 33 del 2002, articolo 25, comma 5 e verificare se è questo il suo caso (si parla di gestione non imprenditoriale fino a 4 unità abitative) ma per i dettagli deve parlare con il Comune. Di solito la casa non cambia la destinazione d’uso però ogni comune la vede in modo diverso…
      …”b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa” da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo;”…Nella legge della sua regione non si parla di occasionalità per la gestione non imprenditoriale quindi verifichi bene. Altrimenti se nel suo caso si tratta di occasionalità può sempre fare riferimento al Codice Civile, di cui ho parlato sovente in altre risposte.
      Cordialmente.
      Rita

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  45. Grazie. Sicuramente non sarà imprenditoriale(avendone solo 1 in questo comune),ma cosa intende per occasionalità in questo caso? nel senso che chi viene ospite nell’appartamento viene occasionalmente(ok) o che io affitto occasionalmente( no, perche questo appartamento avrà solamente questo uso). Nel frattempo ho appena acquistato on line il suo libro…spero arrivi presto!!!

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    1. Cara Ilaria,
      la seconda, quindi dovrà far riferimento alla legge regionale che ho citato. Ci sono altri articoli e modulistica da compilare. Quindi deve andare al Comune. Grazie per aver acquistato il libro, ma quale? quello sul B&b con appendice su Short Lets o i moduli?
      Saluti.
      Rita

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      1. COME CONQUISTARE I TUOI OSPITI… PER SEMPRE. Cos’altro mi consiglia? quindi in teoria se nn parliamo di occasionalità per quanto riguarda il Veneto non dovrei fare il CUF ma semplicemente dare una comunicazione…. andrò nuovamente in Comune…sperando di trovare persone capaci…

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  46. Ciao, bel blog e ottimo articolo.
    una domanda:
    gestisco a Bologna, ormai da 5 anni il mio appartamento ad uso turistico.
    vorrei poterne gestire altri, ma non posso comprarne un altro.
    Come posso fare? posso affittarne uno con contratto che prevede il subaffitto ?
    oppure posso offrire il mio lavoro come gestore ad un proprietario e lavorare a nome suo?
    E a questo punto gli pago un tot. al mese oppure si fa a metà con gli introiti?
    Le ricevute deve dichiararle il proprietario e non potendo detrarre il mio compenso, non è certo ‘economicamente’ valido.
    mi potete aiutare?
    ho anche pensato di diventare agente immobiliare….

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    1. Ciao Caterina,
      in questa sede non fornisco consulenze ad hoc, come ho ripetutamente scritto. Se desideri una consulenza a pagamento scrivimi privatamente.
      Ti posso inviare il testo di una delibera della Regione Emilia Romagna he spiega abbastanza bene come sono gestite le locazioni turistiche in questa regione.
      Delibera 802/2007
      “La locazione turistica, nella Regione Emilia-Romagna, può essere effettuata nelle seguenti forme:
      a. locazione da parte di privati di appartamenti ammobiliati per uso turistico. Tale forma di locazione, da parte di proprietari o usufruttuari, può riguardare fino a tre alloggi, e prevede non siano forniti servizi aggiuntivi e non siano effettuate attività di pubblicità, oltre a tali limiti è obbligatoria la gestione in forma imprenditoriale. Non sono calcolati nel tetto dei tre appartamenti gli alloggi per i quali sia stata prevista l’intermediazione o la gestione diretta da parte di agenzie immobiliari turistiche con contratti in forma scritta, descritte ai successivi punti b1) o c). Per le caratteristiche e per la classificazione volontaria di tale tipologia di ricettività e le modalità per la sua comunicazione si rinvia al relativo capo.
      b. gestione in forma diretta di case e appartamenti per vacanza, preventivamente classificati, da parte di imprese:
      b1) la gestione in forma diretta di case e appartamenti per vacanze, preventivamente classificati, è possibile anche da parte di agenzie immobiliari turistiche, che hanno la piena disponibilità degli alloggi in base a diritti reali di godimento o contratti che prevedano la piena disponibilità dell’immobile. Qualora la stessa agenzia svolga anche attività di intermediazione occorre la nomina di un preposto che svolga separatamente quest’ultima attività in forma esclusiva e che lo stesso sia regolarmente iscritto al ruolo dei mediatori.
      c. con gestione da parte di agenzie immobiliari che svolgono l’attività di intermediazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico ai sensi dell’art. 12 della L.R. 16/04, per conto di proprietari, usufruttuari e possessori ad altro titolo. Le agenzie immobiliari possono erogare, quali attività collegate direttamente alla conclusione dell’affare, i seguenti servizi accessori:
      • possono effettuare promozione pubblicitaria in proprio,
      • possono fornire il servizio di ricevimento e recapito.
      Possono inoltre fornire i seguenti servizi su richiesta:
      • assistenza e manutenzione alle case e appartamenti,
      • pulizia delle case e appartamenti,
      • fornitura di biancheria pulita.
      Gli alloggi intermediati da parte dell’agenzia, con contratto in forma scritta, possono essere classificati su base volontaria dal privato contraente, a due o tre soli (seconda o terza categoria).
      La classificazione di tali alloggi è effettuata sulla base dei requisiti previsti dalle sole sezioni prima e terza della tabella di classificazione delle strutture extralberghiere “case e appartamenti per vacanze”, purché il dichiarante si renda disponibile al controllo da parte dell’amministrazione comunale dei requisiti che sotto la propria personale responsabilità lo stesso ha autocertificato, anche sulla base di un apposita regolamentazione comunale”.

      Devi valutare un po’ tu se diventare agente immobiliare con mandato o sub-locatore
      Saluti.
      Rita

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      1. Grazie Rita, ora studio bene il tutto. Se incontro ostacoli ti scrivo per una consulenza privata. Buon lavoro, Caterina

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  47. Gentile Rita,
    possiedo un bilocale che vorrei affittare saltuariamente (short lets) abito in friuli venezia giulia, e vorrei avere tutte le informazioni normative e fiscali per non fare errori e per valutare correttamente la situazione. ho visto che offre diverse possibilità di acquisto moduli, mi puo’ indicare il più adatto o fare un preventivo per una consulenza ad hoc?
    grazie
    Chiara

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    1. Gentilissima Chiara,
      i nostri moduli riguardano gli aspetti legislativi relativi alla gestione non impenditoriale degli affitti brevi e non contengono le normative delle singole regioni. Gli altri moduli riguardano la gestione operativa e la promozione. Per avere una visione delle possibilità previste in FVG ti conviene aspettare l’uscita del nostro manuale, edito da Franco Angeli, dedicato agli agi affitti brevi.
      Altrimenti se desideri una consulenza ad hoc ti scriverò in privato.
      Ciao
      Rita

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  48. Salve Sig.ra Apollonio,
    ho trovato di grande aiuto il suo blog e i suoi chiarimenti.
    Data la sua competenza in materia vorrei chiederle un consiglio per la mia situazione.
    Risiedo a Bari e affitto occasionalmente un appartamento, quindi si tratta di una gestione privata e non imprenditoriale.
    La legge della Regione Puglia sulle strutture ricettive (11 febbraio 1999, n.11) all’ art.41 definisce “case per vacanza” gli immobili gestiti in forma imprenditoriale e non occasionale per l’affitto ai turisti e parla di contratti che vanno da un minimo di 7 giorni ad un massimo di 30, ma in tutta la legge non si parla di case gestite da privati.
    Io mi chiedo se posso comunque affittare da privato e se posso affittare anche per un periodo inferiore a 7 giorni.
    Spero che lei possa essermi di aiuto.
    La ringrazio anticipatamente.
    Pamela

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    1. Gentilissima Pamela,
      scusi se non ho risposto subito ma sono stata all’estero.
      In effetti la legge regionale pugliese è un po’ datata e prevede unicamente la gestione impreditoriale, ci auguriamo che venga modificata presto.
      Come ho più volte accennato, in questo caso si può far riferimento al codice civile, con contratto scritto valido per soggiorni da 1 a 29 notti/30 gg. restano comunque obbligatori gli adempimenti di PS se il locatario è straniero (extra UE).
      Buon lavoro e cordiali saluti.
      Rita

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  49. Buonasera Rita,
    vorrei una delucidazione sulla Regione Puglia…Ho dieci appartamenti da adibire a casa vacanze siti in Selva di Fasano, provincia di Brindisi..sono stata all ‘ufficio delle attività produttive e mi hanno detto che facendo riferimento al testo della legge regionale n. 11 del 91 le case per vacanze possono essere solo gestite in forma imprenditoriale e professionale pertanto si richiede l iscrizione alla scia e apertura partita iva…non è contemplabile la gestione privata fino ad un massimo di 3 unitá come dettato dal decreto legislativo n. 79 del 2011…sono costretta dunque a gestirla in forma imprenditoriale per essere in regola con le disposizioni dettate dalla mia regione?uffa…manuela

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    1. Cara Manuela,
      come ho già segnalato su questo blog il DL 79 del 2011 (legge Brambilla) è stato dichiarato illeggittimo dalla Corte Costituzionale e in particolr modo l’art. 12 che si occupa delle strutture extra alberghiere. Quindi nella tua Regione per le Case Vacanze rimane in vigore la vecchia legge regionale non ancora modificata.
      E poi scusa, ma con dieci appartamenti è un po’ difficile affermare che si tratta di attività occasionale…
      Per uno o due puoi far riferimento al Codice Civile ma per dieci direi di no.
      Cordialmente.
      Rita

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  50. Gentile Rita,
    ho trovato molto interessante e preciso questo sito.
    Ho un quesito da sottoporle, vivo in Campania, a Meta di Sorrento ho una casa molto grande e ora che i figli sono andati via vorrei fittane una parte. Premetto che non voglio creare un’azienda, quindi cerco soluzioni il piu’ semplice possibile a livello fiscale. In un primo momento avevo pensato a un bed and breakfast, ma in alcune stanze non c’e’ l’altezza necessaria per l’abitabilità’, inoltre dovrei fare una certificazione per l’impianto elettrico che essendo costosa non la voglio fare. Quindi ho scartato l’ipotesi b and b, e attraverso varie ricerche ho capito che la cosa piu’ conveniente e’ fittare come casa vacanze, o short lite (e’ la stessa cosa?), in cui io non devo richiedere nessuna autorizzazione al comune, non devo pagare tasse, i miei obblighi sono: la denuncia alle forze dell’ordine degli ospiti e la chiusura di 90 giorni all’anno dell’attività’. E in questo modo non devo dichiarare nulla e quindi niente tasse.
    E’ esatto tutto questo? Vorrei un suo parere, la ringrazio.
    Vivo in una zona con molte strutture ricettive quindi assolutamente voglio fare tutto a norma di legge per non avere guai.

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    1. Gentilissima Corinna,
      grazie per i complimenti ma devo specificare quanto segue:
      la gestione degli affitti brevi/short lets può essere di tipo imprenditoriale o non imprenditoriale, o solo occasionale, bisogna un po’ analizzare le leggi regionali sul turismo e considerare il Codice Civile.
      In Campania la legge del 2001 già prevede e norma le due tipologie ma da alcuni mesi è stata approvata una nuova legge sul turismo che potrebbe contenere delle novità.
      In ogni modo, anche nel caso di non imprenditorialità non significa che non bisogna pagare le tasse sul reddito ottenuto e giustificato dalle ricevute non fiscali emesse.
      Per finire le consiglio di rileggere tutti i post che rigardano questo tema sul blog e la informo che prestissimo uscirà il nuovo manuale, redatto con Giulia Carosella, dedicato a questa tipologia di accoglienza.
      Cordialmente.
      Rita

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  51. Ciao! Ho una domanda semplice.. Se ho un B&B in Trentino e apro partita iva nel regime dei minimi devo iscrivermi alla camera di commercio o posso tenere la partita iva come privato?
    Grazie mille!!!

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    1. Ciao Gabriela,
      complimenti per il tuo B&B.
      Non mi è chiaro il senso della tua domanda. Mi sembra di capire che la partita iva si riferisca ad un’altra attività di tipo imprenditoriale che vuoi esercitare mentre il BB con una sola camera non lo è, a meno che non ci sia una nuova legge provinciale (sui BB) che mi è sfuggita.
      L’iscrizione alla camera di commercio, per l’attività di cui P.Iva(?) dipende dal tipo di attività svolta e questo lo devi chiedere alla CCIIA stessa o al tuo commercialista.
      Se è così sono due cose distinte se al contrario trasformi il tuo BB in una casa vacanze di tipo imprenditoriale allora è diverso.
      Spero di averti aiutato.
      Buone Feste.
      Rita

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  52. Buongiorno Rita e complimenti per la sua disponibilità… Sono Edi, abito nel chianti ed ho un appartamento che vorrei affittare ai turisti per brevi periodi… Mi chiedevo quale possa essere la forma più semplice per affittare l’appartamento senza dovermi districare tra permessi ed autorizzazioni varie…Grazie!!!!

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    1. Buongiorno Edi,
      ti consiglio innanzitutto di leggere tutti i post anche vecchi che riguardano questa materia, in Toscana sappiamo che nelle leggi del turismo viene contemplata unicamente la gestione imprenditoriale della casa vacanze, anche per una sola unità immobiliare. Però bisogna considerare diversi aspetti delle questione e una soluzione c’è.
      Come ho più volte ripetuto non posso fare una consulenza ad hoc da questo blog ma ti consiglio di acquistare il nuovo manuale, appena uscito, che ho scritto con Giulia Carosella.
      Come avviare e gestire gli affitti brevi in Italia. Edizioni FrancoAngeli/Trend , lo trovi anche on line sul sito dell’editore. E’ abbastanza completo e contiene tutte le normative regionali e quelle nazionali che interessano, oltre a consigli vari di gestione e promozione.
      Ciao.
      Rita

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  53. Cara Rita, ho letto con piacere l’inizio del suo manuale realizzato con Franco Angeli e sto valutando di comprarlo per approfondire il tema degli short lets, formula ideare per affittare un appartamento in modo saltuario e non imprenditoriale, solo che mi chiedo se è possibile arginare il problema della residenza in q.che modo. Lei scrive che “Per il legislatore tali contratti stipulati per finalità turistiche non devono
    avere un collegamento con esigenze abitative primarie, quindi non devono
    rappresentare per il conduttore la dimora abituale.” Dovrei quindi necessariamente prendere altrove il domicilio e quindi considerare poi l’appartamento come seconda casa a fini fiscali”? In questo caso il gioco non varrebbe la candela nel mio caso, eppure mi chiedo come fanno coloro che pubblicizzano il proprio appartamento su siti come airbnb.
    In attesa di una sua risposta, La ringrazio e saluto

    Caterina

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    1. Il Codice Civile distingue tra “locatore” – chi concede in locazione – e “conduttore” – tecnicamente “la parte che ha diritto di godere di una cosa mobile o immobile pagando un corrispettivo”, quindi in pratica il conduttore è l’inquilino. Il legislatore cerca di evitare che i contratti per gli affitti turistici vengano usati per eludere la normativa sui normali contratti di affitto (ad esempio per evitare la durata legale di 4 anni).
      Spero di essere stato utile.
      Angelo

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      1. Cara Rita e caro Angelo (grazie per la delucidazione!)
        in effetti ho fatto confusione, pur avendo chiara la distinzione tra locatore e conduttore, la mia preoccupazione è capire se posso affittare occasionalmente con la formula di short let (locazione a fini turistici in forma non imprenditoriale) l’appartamento in cui ho la mia residenza in Provincia di Bologna. In alcuni post precedenti all’interno del blog leggo che varie persone affittano i propri appartamenti di residenza, ma a questo proposito una dipendente regionale del Servizio turismo mi ha detto che se anche la legge non lo vieta in modo esplicito, sarebbe una contraddizione affittare la propria dimora abituale anche se per brevissimi periodi. Eppure se affittassi il mio appartamento con contratto transitorio mi sarebbe possibile mantenere la residenza, anche se cambierebbero le condizioni fiscali (risulterebbe infatti una seconda casa). Qualcuno può aiutarmi a chiarirmi le idee?
        grazie
        Caterina

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      2. Cara Caterina,
        in rete si trova una risposta molto interessante – ad esempio in http://www.forum-immobiliare.com/info-locazione-prima-casa-t3202.html – che fa riferimento ad una risposta del Ministero dell’Interno del 2006. Purtroppo non riesco a trovare l’originale su sito del Ministero e quindi non posso stabilirne con certezza l’autenticità. In pratica la conclusione è che nella stessa abitazione possono esistere più famiglie anagrafiche se fra i soggetti che vi abitano non sussistono i vincoli specificati nell’art. 4 del d.P.R. n. 223/1989 (matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o affettivi). Seguendo il ragionamento, è possibile affittare l’abitazione di proprietà mantenendo la residenza, a maggior ragione per brevissimi periodi.
        Spero di essere stato utile
        Angelo

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      3. Vorrei anche far notare che nel modello Unico, sezione fabbricati, è possibile spuntare la casella delle locazioni fino a 30 giorni anche quando l’unità immobiliare risulta prima casa/abitazione principale, come io faccio ogni anno!

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  54. Grazie mille Angelo per il link, tuttavia per me la questione della residenza rimane piuttosto fumosa, e mi chiedo che tipo di dichiarazione Imu facciano coloro che affittano la propria dimora abituale come short let, sempre che la facciano!
    Cara Rita, mi farebbe molto piacere leggere anche la sua opinione in merito, immagino che avrà senz’altro avuto occasione di affrontare il problema.
    ringrazio ancora per la disponibilità e per l’attenzione.
    Caterina

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    1. Cara Caterina,
      non ho risposto visto che Angelo si è tempestivamente “appropriato” della questione. Quando il legislatore parla, nel contesto specifico, di residenza abituale si riferisce al fatto che una locazione temporanea di tipo turistico non deve essere una dimora abituale per il conduttore, cioè colui che prende in locazione un immobile (detto anche locatario). Questo è il rischio che potrebbe correre il locatore se non specifica bene sul contratto (o non lo stipula affatto) la durata della locazione. Una persona senza scrupoli potrebbe andare in Comune e dichiarare che quella è la sua residenza.
      Per le altre questioni forse leggendo interamente il libro ti si potranno chiarire. Buona giornata! 🙂
      Rita

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  55. Grazie mille, mi documenterò senz’altro meglio col suo testo!
    Nel frattempo ho chiesto all’ufficio tributi del mio comune in che termini cambiano le condizioni di pagamento dell’imu (o come si chiamerà) e della tassa sui rifiuti nel caso in cui affittassi per brevi periodi il mio appartamento di residenza… Infine, e qui concludo, oggi ho scoperto con una certa perplessità e preoccupazione che dal 1 gennaio, con l’approvazione del patto di stabilità, è divenuta obbligatoria la tracciabilità di tutti i pagamenti relativi a locazioni, anche di quella turistica occasionale, perciò le cose si complicano ulteriormente per la formula degli short let. Mi pare francamente assurdo doversi dotare di macchinettta del Pos per carte di credito o obbligare un cliente a pagare cifre così esigue come quelle del pernottamento di poche notti tramite bonifico o con assegno…c.que vedremo l’applicazione della norma nei prossimi mesi.
    saluti
    Caterina

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    1. Cara Caterina,
      è un momento di grande incertezza, io aspetterei un po’ di tempo per vedere se ci saranno modifiche a breve e gli effetti di questi provvedimenti…
      saluti.
      Rita

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  56. Buongiorno,
    cercherò oggi stesso di acquistare il vostro libro sulla gestione degli affitti brevi. Io già affitto la mia casa da alcuni anni, così come fanno quasi tutti i miei vicini di casa (abito all’Isola d’Elba), ma nessuno è ancora riuscito a rispondere ai seguenti quesiti:

    1- Affittando una casa vacanza in maniera non imprenditoriale ( ho saputo solo oggi tramite voi che in toscana non è possibile, e quindi fino ad oggi ho fatto una cosa illegale) non si può:
    a: fornire la biancheria o fare il cambio della biancheria durante il soggirno?
    b: fare le pulizie prima e dopo l’entrata degli ospiti (e quindi dovrebbero farle loro?) o farle durante il loro soggiorno?
    c:includere nel costo le spese di luce acqua e gas (e quindi farle pagare a parte in base ha quanto hanno consumato? sarebbe follia….)

    2- Se gli ospiti sono stranieri (fuori dalla comunità europea) dovrebbero essere denunciati. Lo scorso anno, avendo ospiti giapponesi , mi sono affrettata ad andare dalla questura più vicina con le copie dei loro documenti, ma lì mi hanno detto che non devo essere io a denunciarli ma devono farlo loro. Li ho quindi presi e portati in questura facendogli perdere una mattinata su due giorni di vacanza. Quando ho raccontato la cosa tutti mi hanno detto che non è mai successo a nessuno. Cosa avrei dovuto fare quindi? Dove ho sbagliato?

    Spero di avere presto una vostra cortese risposta.

    Grazie
    Anna

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    1. Cara Anna,
      ci sono un po’ di cose imprecise ed errori da parte tua.
      Dovresti leggere meglio tutti i post e le risposte per trovare da te le risposte, scusa il gioco di parole 🙂
      Innanzitutto ti devo confermare che in Toscana se la tua attività è ricettiva a tutti gli effetti a carattere non saltuario e non occasionale, anche con un una sola unità abitativa la gestione deve essere di tipo imprenditoriale, quindi iscrizione a CCIIA e P.IVA.
      Però se al contrario l’attività è gestita in forma occasionale e saltuaria, senza fornitura di alcun servizio alberghiero che non sia la locazione pura e semplice, chiunque lo può fare stipulando un contratto scritto, con riferimento al Codice Civile della durata massima di 29 notte/30gg.
      Anche in questo caso (gestione non imprenditoriale) scattano gli adempimenti di PS previsti dalla legge, diversi per gli ospiti italiani e stranieri (non comunitari).
      Attenzione alla terminologia! guarda qui la legge di riferimento

      Lr 23 Marzo 2000, N°42
      Testo Unico delle Leggi Regionali in materia di Turismo

      Art. 56 – Case e appartamenti per vacanze – Questa è la tipologia a gestione imprenditoriale

      Art. 57 – Locazioni ad uso turistico Questa è la gestione di tipo non imprenditoriale
      Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo.

      Gli ospiti giapponesi devono comunque essere segnalati in quanto non comunitari, se la durata del soggiorno è uguale o inferiore ai famosi 30 gg. senza registrare il contratto ma compilando la “dichiarazione di ospitalità” da consegnare entro le 48 ore dall’arrivo, meglio allegare la fotocopia del passaporto perché la Questura locale potrebbe chiederla.
      Le Case Vacanze, strutture impreditoriali vengono equiparate agli alberghi con obbligo di trasmissione telematica dei dati ecc. quindi se usi questi termini i tuoi obblighi possono essere considerati diversamente.
      Spero di essere stata utile e comunque nel libro è spiegato tutto molto bene.
      Ciao
      Rita

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      1. Buonasera Rita,
        e grazie per la veloce risposta.
        Forse non ho capito bene la risposta che avete dato ad Edi che chiedeva “la forma più semplice per affittare l’appartamento in toscana senza dovermi districare tra permessi ed autorizzazioni varie” dat che lì avete scritto ” in Toscana sappiamo che nelle leggi del turismo viene contemplata unicamente la gestione imprenditoriale della casa vacanze, anche per una sola unità immobiliare”. Quindi anche io non posso fare una Locazione ad uso turistico non imprenditoriale, come fino ad ora ho pensato di fare (affitto solo ogni tanto), o non ho ancora capito?.
        Per il resto temo di non essermi spiegata bene io…. La locazione del mio appartamento pensavo appunto che fosse di tipo non imprenditoriale e la mia domanda riguardava proprio la fornitura di sevizi che un’attività di questo tipo non può dare. Mi rendo conto che apparentemente sono sottigliezze ma dal punto di vista pratico per tutti noi che affittiamo e vorremmo farlo “secondo le regole” diventa un problema.
        La mia domanda quindi era:
        -la biancheria non la posso dare in assoluto (neanche all’arrivo degli ospiti) o devo semplicemente limitarmi a non fornire il servizio di “cambio biancheria”?
        – a tutti i miei ospiti scrivo che il costo è comprensivo di consumo di luce, acqua, gas e pulizie finali: è corretto?

        Anche io pensavo che gli ospiti giapponesi dovessero essere denunciati, ma allora perché alla questura mi hanno detto che la denuncia devono farla gli stessi ospiti e che devono passare loro stessi dalla questura? I miei giapponesi hanno dovuto firmare un foglio….

        Grazie nuovamente per il vostro prezioso aiuto.

        Anna

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  57. Cara Anna,
    come ho già specificato la legge regionale “Testo Unico per il Turismo” di cui ho citato gli articoli, contempla le strutture ricettive di tipo imprenditoriale – vedi Casa Vacanze – da un’unità in su.
    Poi la stessa legge dice che gli affitti turistici (non imprenditoriali) sono regolari dal Codice Civile.
    E’ chiaro che questi ultimi devono avere le caratteristiche di saltuarietà e occasionalità.
    Nel Contratto non devono esserci altri servizi come le pulizie, il cambio biancheria e tanto meno i pasti, nessun altro servizio a pagamento, solo la pura locazione dell’immobile, altrimenti si ricade in altre categorie.
    Circa la fornitura della biancheria ci sono diverse interpretazioni, dal mio punto di vista può far parte della dotazione della casa ma non deve dar luogo ad un servizio.
    Sul contratto è meglio scrivere tutto incluso. è ovvio che trattandosi di un soggiorno breve le utenze saranno incluse nel prezzo. Calcolerai una cifra forfetaria stimata che farà parte del prezzo richiesto.
    Se la gestione fosse di Casa Vacanze imprenditoriale si possono fornire altri servizi erogati anche da terzi e la struttura può beneficiare della promozione istituzionale in quanto “struttura ricettiva”.
    Molte regioni stanno normando e includendo nella ricettività ufficiale anche gli affitti turistici non imprenditoriali, per fornire un’accoglienza di qualità ad ogni livello, con l’obbligo ad esempio delle pulizie, del ricevimento e recapito ospiti, di classificazione. Inoltre c’è una necessità ai fini statistici di conoscere la vera entità dell’offerta territoriale e per fare emergere il nero. La Toscana per il momento non mi risulta si sia mossa in questo ambito.
    La tendenza comunque è quella di affidare la ricettività a professionisti/imprenditori.
    Per i giapponesi non so che dire, alle volte certi funzionari per loro insicurezza o scarsa preparazione applicano regole più severe o inesatte. Ma voi dovete essere molto chiari su cosa siete 🙂 Nel tuo caso non capisco cosa possa essere successo.
    Ti suggerisco comunque per il futuro di andare informarti prima in modo da essere preparata.
    Cordialmente.
    Rita

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  58. Gentile Signora Apollonio,

    ben consigliata dalla Signora Anna (post precedente) ho divorato il vostro manuale “Come avviare e gestire gli affitti brevi in Italia”. I miei più vivi complimenti: erano anni che cercavo di fare luce sulla questione senza riuscirci a pieno.
    Affitto un appartamento per alcuni mesi in estate all’Isola d’Elba in forma non imprenditoriale e mi perdoni se forse anche io abuso del suo aiuto (mi rendo conto che la mail è veramente lunga), ma vorrei fare un piccolo sunto su quali sono i miei doveri (temo infatti di non avere ancora chiari alcun punti).
    Premettendo che ho ben capito che tutto potrà cambiare se e quando la regione Toscana recepirà la legge di riordino che renderà imprenditoriale la locazione turistica in ogni caso, vorrei però sapere se al momento è corretto affermare che chi vuole locare un appartamento per brevi periodi, in modo occasionale, per finalità turistiche e con gestione non imprenditoriale in Toscana (e quindi facendo rifermento alla disciplina generica contenuta nel codice civile) ,
    NON E’ TENUTO A
    dare segnalazione certificata di inizio attività (scia) ed altre comunicazioni al comune (a meno che non ci siano specifiche norme comunali), dare classificazione della struttura, segnalare la consistenza e il movimento turistico/denuncia Istat, aprire P. Iva e iscriversi al registro delle imprese.
    Sembra quindi che, unici obblighi di chi affitta, siano i seguenti:
    – mantenere il carattere di occasionalità (occasionalità in senso più ampio come da voi ben spiegato)
    -stipulare un contratto scritto (anche se qualcuno sostiene che il semplice carteggio di prenotazione, se ben fatto, possa sostituirlo) che dovrà essere inferiore ai 30 giorni (altrimenti diventa contratto transitorio con obbligo di registrazione, ecc.)
    -rilascio agli ospiti di una ricevuta semplice (non fiscale) con eventuale marca da bollo qualora la cifra sia superiore ai 77,49 euro
    -dichiarazione delle entrate nella dichiarazione dei redditi
    – nel caso in cui gli ospiti non siano della U.E., denuncia degli stessi entro le 48 ore successive all’arrivo alle autorità P.S.

    Ho dimenticato qualcosa?

    Non ho inoltre ben chiaro quanto queste semplificazioni riguardino anche gli obblighi relativi alle certificazioni dell’appartamento e cioè:
    -Non è obbligatoria la conformità alle normative, prescrizioni e autorizzazioni in materia urbanistica, edilizia, igienico sanitaria, di pubblica sicurezza e prevenzione incendi?
    -Non è obbligatoria nemmeno la certificazione energetica e la più recente APE?

    Un’ultima conferma sulla tassa di soggiorno: non è prevista per gli ospiti degli affitti turistici regolamentati dal codice civile in quanto non sono considerate strutture ricettive… ho capito bene?
    Ancora mille grazie per il Suo aiuto
    Fiamma

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    1. Gentilissima Fiamma,
      Mi sembra che tra il blog e il libro le informazioni da me fornite siano più che sufficienti…
      L’unità immobiliare di civile abitazione deve possedere le certificazioni previste dai regolamenti comunali come qualsiasi altra abitazione privata.
      Sulla tassa di soggiorno bisogna sentire il Comune. Per le altre domande ti sei già risposta ma prova a rileggere il manuale. 🙂
      Cordialmente.
      Rita

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      1. Buonasera Signora Rita,
        Lei è anche veramente veloce nelle risposte!
        Mi preoccupa il suo invito a rileggere il manuale dato che lo avrò letto almeno dieci volte… è ormai diventato un vero testo di studio.
        Le chiedo solo la gentilezza di rispondere, quanto più chiaramente possibile, alla domanda relativa alla necessità dell’Ape: una amica con una agenzia immobiliare (ma che si occupa anche di affitti estivi) sostiene che senza quella dichiarazione non potremmo nemmeno mettere annunci per pubblicizzare l’appartamento. Io credevo che l’obbligo fosse unicamente per le case vacanza gestite in maniera imprenditoriale ma la mia amica dice che sbaglio.
        Ringrazio ancora per la Sua disponibilità.

        Fiamma
        P.S.
        Non ha mai pensato di fare un seminario anche in Toscana? Magari all’Isola d’Elba?

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  59. Cara Fiamma,
    non sono in grado di rispondere in modo preciso alla domanda sull’APE.
    Ho letto la legge di riferimento dove si parla di locazioni in generale, dove io interpreto locazioni abitative tradizionali, 4+4 e simili.
    Dico questo perché vengono citate “nuove locazioni” e sono equiparate alle vendite di immobili; si parla poi di ristrutturazioni importanti oppure di nuove costruzioni.
    In Lombardia so che la certificazione energetica non è obbligatoria solo per gli immobili affittati per meno di un mese. Per tutte le altre locazioni, è obbligatoria sia per i contratti da registrare che per la pubblicità/promozione dell’immobile.
    E’ quindi una questione di interpretazione della legge soprattutto da parte degli enti preposti al controllo.
    cito il testo di legge:
    “b) In caso di vendita (trasferimento a titolo oneroso) di immobile o di nuova locazione, la Legge 90/2013 prevede sanzioni amministrative ma anche la nullità dei contratti di vendita/locazione”
    Non sarebbe la prima volta che zelanti funzionari comunali, in buona fede ma non molto informati, applichino, per non sbagliare, la legge più restrittiva.
    Dal mio punto di vista dovresti verificare con il Comune se per l’immobile in questione devi avere questa APE, che tu offra o meno l’unità in locazione breve (occasionale) e poi eventualmente sentire un legale.
    Se invece la locazione è una pratica ricorrente per buona parte dell’anno il buon senso mi dice che sarebbe opportuno farla.
    Il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 (convertito in L. 90 del 03.08.2013)

    Un seminario all’Elba…mi piacerebbe e poi ci sono legata perché è su un terrazzo di Marciana che ho scritto la prima stesura del manuale sul B&B. C’era una vista meravigliosa del golfo e fino all’Enfola…e un bel fresco!

    Rita

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    1. Buongiorno Signora Rita,

      torno nuovamente all’Ape. Ho letto oggi l’ “Entrata in vigore del provvedimento: 24/12/2013
      Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9 (in G.U. 21/2/2014, n. 43).”
      Credo che le Sue considerazioni fossero precedenti alle modifiche di febbrai 2014 e mi sembra quindi che quello che Lei ha scritto relativo all’applicazione nella legge in Lombardia possa essere esteso a tutto il territorio nazionale. E’ corretto?
      Fiamma

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  60. buonasera,
    ho un appartamento in sicilia catastato a10 quindi per uso ufficio, sto pensando di fare dei lavori e ricavare 2 o 3 appartamenti da affittare come short lets oppure cassa vacanza. ho le idee poco chiare sulle differenze nonchè sulla normativa di riferimento da seguire nonchè sulla forma ovvero se imprenditoriale oppure no.
    ringraziandola anticipatamente per le cortesi risposte, la saluto.
    Giuseppe

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    1. Caro Giuseppe,
      lo scopo di questo blog è porre l’attenzione su alcuni problemi sollevati e fornire delle risposte generali, che vadano bene per tutti. Non ritengo di dover ripetere sempre le stesse cose.
      Non si forniscono consulenze gratuite ad hoc su casi specifici.
      Se dai un’occhiata ai post precedenti e alle domande e risposte forse ti chiarirai un po’ le idee e troverai la soluzione.
      Comunque ti informo che nei mesi scorsi è uscito un manuale da me scritto con Giulia Carosella che dovrebbe rispondere alle tue perplessità.
      Quelli che lo hanno letto ne sono rimasti soddisfatti. Poi è ovvio che anche all’interno del manuale non si possono affrontare tutti gli aspetti correlati, soprattutto a livello locale, delle singole regioni, comuni ecc…
      Noi forniamo gli strumenti, un metodo e poi, su certi aspetti, ciascuno dovrà approfondire localmente presso la PA e con gli esperti, intendo avvocati, commercialisti ecc. che possono conoscere la reale situazione personale.
      I riferimenti del manuale che trovi nelle migliori librerie o sul sito di FrancoAngeli sono i seguenti:
      Rita Apollonio – Giulia Carosella
      Come avviare e gestire gli affitti brevi in Italia
      FrancoAngeli/Trend
      € 18 la versione cartacea
      http://www.francoangeli.it

      Cordialmente.
      Rita

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  61. Ciao Rita , innanzitutto ti faccio i miei complimenti ! rispondi con cortesia e professionalità a tutti!!!
    Avrei un quesito per te …io e mia moglie viviamo in un palazzotto di proprietà nostra . Ci sono 4 appartamenti e un ufficio . Noi siamo residenti in uno di questi, gli altri 3 sono dei bilocali con angolo cottura . Possiamo adibirli a beb visto che il palazzo è nostro? magari prendendo residenza o dimora negli appartamenti oppure non è necessario . Non vogliamo aprire p.iva per questo vorremmo fare beb. ti ringrazio in anticipo.
    ps la regione è Emilia Romagna . il comune Ferrara
    Grazie Saluti

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    1. Ciao Luca,
      dovresti dare un’occhiata alla legge regionale sul B&B e ai vari post di questo blog, dove si è più volte parlato dei requisiti di B&B e locazioni turistiche.
      Ripeto per l’ennesima volta che in tutte le regioni l’attività di B&B può essere esercitata presso l’abitazione di residenza del titolare, in ER per un massimo di 3 stanze e 6 posti letto + 1 letto aggiunto. Si fornisce il pernottamento, la colazione e la pulizia secondo i termini stabiliti e non uso cucina o altri servizi. Al contrario se gli appartamenti hanno la cucina si possono locare come tali, per brevi periodi non fornendo ovviamente la colazione. A seconda del numero gli appartamenti si possono locare con gestione imprenditoriale o non imprenditoriale.
      Se ti interessa saperne di più ho scritto due manuali dedicati a questi due temi per l’editore FrancoAngeli.
      Saluti.
      Rita

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  62. Salve, mi chiamo Piero e vorrei sapere come fare per proporre a molti cittadini del mio Comune in provincia di Taranto la possibilità di utilizzare la modalità ” short lets ” nel periodo di un festival musicale che ogni anno attira sempre più presenze di appassionati e turisti …. Molti piccoli proprietari hanno case sfitte che potrebbero mettere a disposizione per la settimana che va dal 10 al 16 agosto anche considerando la concessione del singolo posto letto … Essendo a pochi chilometri dal mare, offriamo GRATUITAMENTE il servizio navetta per recarsi in spiaggia oltre la possibilità di godere di prezzi in convenzione per quanto riguarda il pranzo o la cena … senza aggiungere che nelle 4 serate del festival ( dal 10 al 13 agosto ) oltre agli spettacoli gratuiti (36 concerti) vi sarà la opportunità di approfittare degli stand di prodotti tipici a prezzi convenientissimi. Domanda : qui in Puglia ci sono normative particolari ? A quali incombenze andrebbero incontro i proprietari interessati alla concessione con questa formula ? Grazie .

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    1. Ciao Piero,
      in molte regioni si fa riferimento alla possibilità di dare in locazione case, appartamenti o camere per periodi specifici legati ad eventi di richiamo turistico.
      Ti consiglio di verificare e parlare anche con il Comune.
      In certe zone turistiche ci sono dei Consorzi che, ove la legge lo consente, gestiscono le locazioni turistiche e altri servizi, è il caso della Regione Piemonte.
      Rita

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  63. Salve, vivo a Roma, sto pensando di cominciare a gestire delle case appartenenti ad altre persone con degli affitti brevi a turisti. Penso che forse all’inizio non ci sia bisogno di aprire una partita iva, ma dopo i primi mesi di prova, qualora dovesse diventare un impegno costante e sistematico suppongo di si. Poiché ancora non ho le idee chiare, la mia domanda in realtà è: in linea di massima qual è la percentuale sul guadagno totale mensile per questo tipo di gestione? Forse non è una domanda attinente ma questo blog mi sembra molto valido quindi tento la sorte…

    Grazie

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    1. Salve Eva,
      la tua domanda non solo non è attinente ma è impossibile rispondere perché le varianti sono molteplici, dipende dai costi, dalle tariffe e da quanto lavori…
      Attenzione che per essere in regola la gestione non imprenditoriale nel Lazio è accettata per al massimo 2 appartamenti e non ci devono essere servizi aggiuntivi.
      Cordialmente.
      Rita

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  64. ciao Rita,
    ho un quesito da porti , che non sono riuscito ancora a risolvere con una soluzione definitiva, spero mi potrai aiutare:)
    Staimo vedendo di trasferirci in spagna io e la mia compagna ( lei è di li) per aprire un affittacamere .
    La casa riguarda una struttura di 9 stanze da letto matrimoniali tutte servite con bagno in camera e un uso cucina e lavanderia comune.
    Nel nostro caso abiteremo li usufruendo di una casa distaccatta ( ma sempre appartenente alla proprietà complessiva).
    Non so se conosci anche le regole che hanno in Spagna, anche perche da questo punto di vista non sono molto chiare, se le sai mi aiuteresti molto.
    Nel caso , solo per una mia curiosità, in Italia una configurazione del genere , diventerebbe un albergo o c’è la possibilità che come struttura possa essere altro?
    grazie

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    1. Ciao Marco,
      mi dispiace ma non conosco le leggi in Spagna, è già abbastanza complicato districarsi in Italia…ma credo che anche lì ci siano differenze tra alcune regioni.
      In Italia di solito l’affittacamere si ferma a 6 camere, poi è un albergo se offre servizi alberghieri altrimenti potrebbe essere altro, sempre comunque un’impresa, con delle differenze a seconda della regione di appartenenza.
      In bocca al lupo per il tuo trasferimento.
      Rita

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  65. ciao rita sono di reggio calabria il tuo e davvero un grande aiuto in questa giungla, ho un appartamento vicino al mare e vorrei affittarlo senza troppi impegni , short lets sembra la migliore soluzione e possibile farne pubblicità su internet o in altri modi? mi puo dare qualche suggerimento ?

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    1. Caro Angelo,
      sono un po’ stanca di ripetere sempre le stesse cose…
      su questo blog ci sono domande e risposte utili, basta fare un po’ di fatica a andarsele a leggere; non faccio qui consulenze su misura gratuite, le faccio solo a pagamento, quindi costose su richiesta.
      Per questo motivo con la mia socia Giulia Carosella abbiamo scritto un manuale dedicato appunto agli affitti brevi, di cui trovi i riferimenti sul blog. 🙂
      Onestamente è piuttosto completo e ben fatto, chi lo ha letto lo ha trovato molto utile.
      Se il tuo interesse primario è la promozione e la comunicazione, abbiamo appena terminato la revisione (quasi una riscrittura) del seguente manuale:
      “Come conquistare i tuoi ospiti per sempre” Autori Rita Apollonio e Giulia Carosella- Ed FrancoAngeli. Sarà disponibile prestissimo ma attenzione che sia l’ultima edizione.
      Cordialmente.
      Rita

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  66. Ciao Rita,
    Ho un appartamento sotto la casa dove ho la residenza e ci vivo,con ingresso sia dalla casa che dall’esterno,ma agli ospiti offro la piena indipendenza chiudendo la comunicazione tramite una porta e lasciando a loro la casa intera ,composta da un soggiorno,cucina ,2 camere da letto e un bagno.Cosa devo fare per regolarizzare tutto come lavoro occasionale?Sono in Sicilia,a chi rivolgermi per regolarizzare la mia posizione?
    Cordialmente
    Silvana

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    1. Ciao Silvana,
      non mi risulta che ci siano state modifiche alle leggi vigenti in Sicilia, per la gestone non imprenditoriale egli affitti turistici. A meno che il tuo Comune non abbia prescrizioni in proposito.
      Quindi resta sempre valido il concetto, già ribadito più volte su questo blog, che chiunque può affittare per soggiorni entro 30 gg. purchè sia ben chiara l’occasionalità e non vengano erogati servizi. Gli adempimenti sono i soliti: contratto, segnalazione ospiti PS, emissione ricevute non fiscali.
      Se invece questa deve essere la tua attività principale la legge parla di “gestione imprenditoriale di più appartamenti”.
      Ti consiglio di leggere tutti i post di questo blog e se vuoi avere più notizie aggiornate puoi acquistare il manuale di FrancoAngeli già citato uscito ad inizio anno.
      Cordialmente.
      Rita

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  67. Buonasera signora Rita volevo sapere se in un condominio chi ha il bed and breakfast deve pagare di piú in base anche alle persone che vi si ci stanno all interno appunto del beb

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    1. Cara Alessandra,
      colgo l’occasione per parlare ancora del problema condominio.
      Non esiste nessuna legge legata al B&B che prescriva una cosa di questo genere.
      Come sappiamo però in molti condomini esiste lo Statuto Condominiale che talvolta vieta qualche forma di attività ricettiva, con vari termini anche non più attuali di cui abbiamo già parlato. Inoltre i condomini spesso sono contrari per motivazioni irrazionali e per puro spirito di opposizione.
      Quindi si tratta sempre di gestione dei rapporti interni al condominio stesso, talvolta per mettere a tacere persone contrarie e atteggiamenti malevoli, e per gestire in tranquillità l’attività di B&B, conviene proporre all’assemblea o accettare di pagare un po’ di più per i consumi, ad esempio per l’uso del ascensore o se il costo dell’acqua è ripartito in base alle persone…deve essere però una cosa ragionevole e accettabile da entrambe le parti.
      Se per il B&B lei offre tre stanze è come se avesse una grande famiglia con 4-5 figli non sempre presenti!
      Buon lavoro!
      Rita

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    1. Cara Maria,
      ormai da anni non è più obbligatorio richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per aprire il Bed and Breakfast.
      La questione non è di informare il condomino, sarebbe comunque una forma di gentilezza, ma di capire se nel Regolamento Condominiale (privato) ci siano delle norme che vietano una qualsiasi attività di tipo ricettivo.
      Buona giornata.
      Rita

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  68. Buonasea,sto aprendo un b&b in prov. di Rieti,a chi conviene intestare “l’attività”dal punto di vista fiscale?Mio marito dipendente ed io disoccupata…al fine della dichiarazione dei redditi credo non cambia nulla.
    Grazie
    Laura

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    1. cara Laura,
      l’attività di B&B se non è cambiato qualcosa, è un’attività non imprenditoriale, saltuaria ad integrazione del reddito familiare. I proventi risultanti vanno a cumularsi ai redditi personali quindi solo voi (e il vostro commercialista eventualmente) potete sapere se vale la pena intestare il BB a lei o al marito.
      Circa quest’ultimo non va bene se è alle dipendenze di Ente pubblico.
      Cordialmente.
      Rita

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  69. Buon pomeriggio,vorrei aprire un B&b a Bologna.Ho un max di due stanze letto (quindi 4 posti letto)ma un solo servizio igienico.Sono in affitto e ho la residenza presso l’appartamento ma il domicilio in un altro immobile che è praticamente di fronte.Vorrei sapere se posseggo i requisiti giusti e nell’eventualità se posso virare su casa vacanze(una formula che non mi è chiara) non con scopo imprenditoriale quindi senza apertura partita iva ma che confluisce in altri redditi.
    Grazie.

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  70. Cara Rita scusami ma volevo aggiungere un altro quesito alla mia domanda cui sopra.
    La legge in Emilia Romagna non è per niente chiara in quanto a proposito di bagno mi dice di uso esclusivo per gli ospiti.
    Non vivendoci ma avendo la massima reperibilità in quanto abito di fronte mi sembra di capire che anche se ce ne è uno solo è comunque ad uso esclusivo degli ospiti.Grazie di nuovo.

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    1. Cara Antonella,
      grazie per aver scritto. Vengo subito al punto: la legge regionale di riferimento è la n. 16 del 28 luglio 2004 modificata in seguito da altri prvvedimenti, per il B&B l’articolo è il n. 13 – Attività saltuaria di alloggio e prima colazione – che allego qui sotto.
      Come puoi vedere il bagno deve essere dato in esclusiva agli ospiti laddove si offre agli ospiti più di una camera, mel caso di una sola camera il bagno potrà essere condiviso con il gestore del bb che vive all’interno dell’appartamento – qui ha la residenza o la dimora abituale – . Gli aggiornamenti del 2010 specificano che deve esere garantita la compresenza con gli ospiti.
      Nella stessa legge, sotto altri articoli trovi le specifiche per “appartamenti ammobiliati per uso turistico”.
      Per concludere, onde evitare che ci siano provvedimenti locali specifici conviene andare a parlare con il Comune di Bologna.
      LEGGE REGIONALE 28 luglio 2004, n. 16
      DISCIPLINA DELLE STRUTTURE RICETTIVE DIRETTE ALL’OSPITALITÀ
      Testo coordinato con le modifiche apportate da:
      L.R. 12 febbraio 2010, n. 4
      L.R. 27 giugno 2014, n. 7

      Art. 13
      (modificato comma 1, sostituito comma 4 da art. 9 L.R. 12 febbraio 2010, n. 4)
      Attività saltuaria di alloggio e prima colazione
      1. Si intende per esercizio saltuario di alloggio e prima colazione e può assumere l’identificazione di bed & breakfast l’attività di ospitalità e somministrazione della prima colazione nell’abitazione di residenza o abituale dimora, avvalendosi della propria normale conduzione familiare e garantendo la compresenza con gli ospiti, avvalendosi della normale conduzione familiare, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e in ogni caso senza organizzazione in forma d’impresa, in non più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni. L’ospitalità può essere fornita per un massimo di centoventi giorni nell’arco del periodo di disponibilità all’accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell’arco dell’anno solare. Il marchio d’identificazione B&B, sulla base del modello approvato dalla Regione, può essere affisso all’esterno dell’abitazione.
      2. Le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie dei locali adibiti all’ospitalità di cui al comma 1 sono quelle previste per i locali di civile abitazione dai regolamenti comunali edilizi e di igiene.
      3. Ulteriori eventuali caratteristiche vincolanti sono indicate nell’atto di Giunta regionale di cui all’articolo 3, comma 2.
      4. L’attività di cui al comma 1 è intrapresa a seguito di dichiarazione di inizio attività ai sensi dell’articolo 19, comma 2, primo periodo, della legge n. 241 del 1990, al Comune in cui l’abitazione è ubicata ed è esercitata nel rispetto delle vigenti norme e prescrizioni in materia edilizia, urbanistica, di pubblica sicurezza, igienico-sanitaria e di destinazione d’uso dei locali. L’attività di cui al comma 1 è soggetta ai controlli previsti per le strutture extralberghiere specificati all’articolo 18, comma 2, nei periodi di disponibilità all’accoglienza ed alle sanzioni previste all’articolo 36, comma 2, in caso di omessa dichiarazione di inizio attività, nonché alle disposizioni previste in caso di attività irregolare all’articolo 36, comma 9, e agli articoli 23 e 26.
      5. Coloro che svolgono l’attività di cui al comma 1 sono tenuti a comunicare al Comune e alla Provincia, entro la data d’inizio dell’attività e, comunque, entro il 1 ottobre di ogni anno, i periodi di disponibilità all’accoglienza nell’arco dell’anno e i prezzi massimi applicati con validità dal 1 gennaio dell’anno successivo. Nella stanza ove si effettua l’ospitalità è esposto il cartellino prezzi. Gli stessi soggetti comunicano, inoltre, alla Provincia i dati sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall’ISTAT.

      Art. 18
      (sostituito comma 1 e aggiunto comma 1 bis da art. 15 L.R. 12 febbraio 2010, n. 4)
      Adempimenti amministrativi per l’apertura di strutture ricettive extralberghiere
      1. L’attività delle strutture ricettive extralberghiere è intrapresa a seguito di dichiarazione di inizio attività di cui all’articolo 2, comma 2, da presentare al Comune nel cui territorio è ubicata la struttura e da redigere su modulo predisposto dal Comune sulla base del modello regionale approvato con determinazione del dirigente competente. Nella dichiarazione sono indicati il nome del titolare, la capacità ricettiva, il periodo di apertura e l’ubicazione della struttura; per le case per ferie e gli ostelli sono, inoltre, indicati i soggetti che possono utilizzare la struttura. La dichiarazione di inizio attività è inviata per conoscenza anche al Comune dove ha sede l’impresa che gestisce case e appartamenti per vacanza.
      1 bis. Il subentro nella titolarità o nella gestione delle attività ricettive nelle strutture extralberghiere è intrapreso immediatamente a seguito di dichiarazione di inizio attività, ai sensi dell’articolo 19, comma 2, della legge n. 241 del 1990.
      2. Il Comune può in ogni momento verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati, la veridicità delle certificazioni e delle dichiarazioni prodotte e le condizioni di esercizio delle strutture.

      Buona giornata.
      Rita

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  71. Gentile sig.ra Rita,
    ho appena finito di leggere il suo libro sugli affitti brevi, davvero molto interessante, complimenti!
    Non mi è però chiara una cosa. La legge regionale della mia regione (la Campania) prevede la possibilità di aprire case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale e non; è possibile ugualmente affittare a turisti un appartamento indipendente con un semplice contratto disciplinato dal codice civile (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche) ? Se si:
    1) Qual è la differenza tra una casa vacanza non imprenditoriale disciplinata dalla legge regionale campana ed una locazione ad uso abitativo per finalità turistiche disciplinata dal codice civile?
    2) In caso di locazione di un immobile ad uso abitativo per finalità turistiche, quali sono gli adempimenti (contratto e sua eventuale registrazione, comunicazione degli ospiti alla questura e all’Istat, emissione ricevute ecc.)?
    La ringrazio e la saluto cordialmente.
    Armando

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    1. Gentile Armando,
      mi sembra che nel libro quello che mi chiedi sia specificato piuttosto bene. Vai a rileggere anche l’introduzione al capitolo delel leggi regionali.
      Ciao

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  72. Buongiorno, mi chiamo Raffaele e sono di Modena, ho una seconda casa affittata in maniera classica, ho comprato anni fa il vostro libro su come aprire un B&B, e rileggendolo dopo anni, ho letto un breve accenno sugli short lets, così sono andato su internet a cercare maggiori informazioni, ed ho trovato il vostro blog, ed altri siti che facevano sempre riferimento a voi… Come vi dicevo il mio appartmento al momento è affittato, ed io sono al momento senza lavoro…. Prima di non rinnovare il contratto all’ inquilino siccome è anche una brava persona, vorrei provare altre strade, nel senso che vorrei provare con l’ attività di short lets, ma mi chiedevo se è possibile prendere un appartamento in affitto, per poi riaffittarlo per brevi periodi, così tanto per fare una prova e vedere se la cosa funziona e con che volume di entrate qui dalle mie parti, ho letto il vostro blog, ed anche altri siti, ma in nessun caso ho trovato risposta a questa domanda.

    Saluti, Raffaele.

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    1. Caro Raffaele,
      grazie per il messaggio.
      Come ho più volte scritto non forniamo consulenze gratuite on line su casi specifici.
      Come avrai visto diamo qualche indicazione di carattere generale, utile ai più.
      Anche su questo blog è apparsa la notizia che nel 2014 è uscito, delle stesse autrci di “Come aprire un B&B in Italia” (oggi alla VIII edizione), un manuale proprio dedicato agli affitti brevi, che contiene anche le schede sulla normativa di ciascuna regione. Credo ti sarà utile e meno costoso di una consulenza. 🙂
      Cordialmente.
      Rita Apollonio

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  73. Grazie per la vostra preziosa professionalità. Chiedo se potete indicarmi una legge ( o dove reperire tale informazione) che consenta di dirimere se uno short lets possa tenersi entro una parte di un appartamento dotata di un ingresso indipendente rispetto al piano sovrastante utilizzato dal proprietario e dotato di altro ingresso (si tratta di un duplex con due ingressi con scala interna di collegamento chiusa da due porte) e sito in condominio il cui regolamento contrattuale vieta di adibire gli appartamenti ad uso albergo, pensione o locanda. L’unita’ immobiliare in questione si trova nel comune di monza in Lombardia. Ringrazio anticipatamente per l’aiuto. Roberta

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    1. Cara Roberta,
      come ho più volte specificato non possiamo fornire consulenze ad hoc da questo blog.
      Inoltre in Lombardia sta per uscire una nuova normativa in vista del 2015.
      La nuova proposta di legge dovrà guardare anche agli operatori, chiedendo una razionalizzazione del sistema per le tipologie ricettive, la valorizzazione e la previsione di nuove forme di accoglienza ecc.
      A questo punto prima di fare qualcosa aspetterei di vedere che cosa prevede la nuova legge, da tempo si parlava di un provvedimento che riguardasse anche gli affitti brevi.
      Cordialmente.

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  74. salve,vorrei sapere se x avviare un’attivita’ di casa vacanza l’immobile deve essere di proprieta’ o posso anche affittarlo e utiizzarlo a tale scopo,grazie.

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    1. Ciao Loredana,
      come saprai le strutture ricettive sono regolata da leggi regionali quindi per prima cosa ti conviene informarti su ciò che prescive la tua regione in merito alla categoria prescelta.
      Inoltre di solito, secondo la maggior parte delle leggi regionali, la denominazione “casa vacanze” contraddistingue un tipo di struttura a gestione imprenditoriale con tutto quello che ne deriva. In tal caso credo che la disponibilità dell’unità possa derivare anche da un contratto d’affitto.
      Buon Anno e auguri per la tua attività.

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  75. Salve, vorrei avviare un B&B in forma imprenditoriale in una struttura diversa da quella ove risiedo e dimoro anche se situata nello stesso Comune.
    La normativa su i B&B imprenditoriali cita letteralmente che il titolare dovrebbe essere “domiciliato presso la struttura” mentre per i B&B familiari si parla di “casa in cui il titolare abita” .
    Il funzionario del mio Comune sostiene che anche per il B&B imprenditoriale il titolare dovrebbe adibire una camera da letto ed un bagno ad uso personale, io invece ritengo che questo non sia necessario visto che il domicilio è la sede degli affari dell’individuo, e non necessariamente uno ci deve dormire nel suo domicilio.
    Potrei avere un Vs parere a riguardo?
    Grazie

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  76. Buon dì..
    Poiché ho due appartamenti in Calabria, zona “turistica”, vorrei dei chiarimenti per quanto riguarda i short lets o selfcatering apartments. Devo richiedere autorizzazioni? Come, quando e dove, devo dichiarare l’arrivo e uscita degli ospiti? Sono soggetta a tassazione o controlli? Posso farmi pubblicità tramite siti, volantini pubbicitari, facebook, ecc.? Tenete presente che gli appartamenti nelle nostre zone, verrebbero occupate per 5 max 15 giorni ad agosto, i più fortunati riescono ha fare dei cambi ed arrivare ha coprire i 20 – 30 gg di Agosto.
    Grazie per la cortese attenzione.

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    1. Buongiorno Marilea,
      ti consiglio di guardare bene la normativa regionale, le risposte precedenti a questo post oppure acquistare il manuale “come avviare e gestire gli affitti brevi in Italia” ed FrancoAngeli autrici Rita Apollonio e Giulia Carosella. 🙂
      Cordialmente.
      Rita

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  77. Salve
    ho appena letto il vostro libro, veramente ben fatto ed abbastanza semplice e ljneare utile a fugare qualsiasi dubbio in merito.
    tranne il mio che glielo pongo di seguito.
    ho preso in subaffitto una casa, adiacente all’immobile principale ci sono 3 camere comprensivi ciascuno di proprio bagno (essendo un ex BeB).
    L’unica cosa è la cucina in comune.
    Io posso fittare con formula short lets , con regolare contratto scritto , la singola camera???
    Le porgo i miei più cordiali saluti

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  78. Scusami ma nn sono stato chiaro.a completamento della mia domanda precedente.
    vorrei specificare le singole camere con cucina in comune?
    In Puglia per svolgere l’attività di fittacamere ci vuole partita iva ed io non posso aprirla.
    posso pubblicizzarla?

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    1. Ciao Giovanni,
      innanzitutto scusa perchè non fai il B&B a conduzione familiare visto che è già tutto predisposto ed approvato?
      Riguardo quanto richiesto ricorda che la locazione deve essere occasionale e quindi non vorrei che facendo pubblicità si presumesse e fosse provata un’occupazione continua.
      Puoi affittare anche una porzione di casa purchè questa sia chiaramente indipendente dalla tua abitazione (il contrario del B&B).
      POi riguardo le tre camere, se queste sono in effetti separate dalla tua abitazione dovresti considerarle come un unica unità abitativa composta da 3 camere + una cucina, da affittare ad un unico nucleo familiare o di amici. Non certo a tre clienti diversi, altrimenti si ricade nell’affittacamere o nel B&B e in questo caso la cucina serve solo a te per preparare la colazione e non per gli ospiti.
      Spero di essere stata chiara ma, in ogni caso, verifica sempre le disposizioni comunali.
      Cordialmente.

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  79. Neĺ ringraziarla per la sua celere risposta, vorrei dirle che l’immobile lo prendo in fitto (con possibilità di subafftitarlo ) x soli 4 mesi, rientro nei termini dell’occasionalita’?
    Non posso fare il beb in quanto NON RESIDENTE, anche se in Puglia la legge dei beb parla di DIMORA abituale x tutto il periodo di svolgimento.
    DIMORA significa RESIDENZA?
    Mi scusi per aver approfittato del forum per porrle una seconda domanda.
    Anticipatamente ringrazio.

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  80. Gent.le Rita,
    spero che potrà rispondere al mio quesito. Ho un piccolo appartamento in Basilicata, di circa 45 mq (due sole camere, e il bagno è da costruire). Voglio realizzare una struttura per turisti, ma ancora non so se bed&breakfast oppure uno short let. Vorrei scegliere la soluzione più redditizia, quella che potrebbe consentirmi di guadagnare di più e di pagare meno tasse. Lei cosa mi suggerisce? La ringrazio per lla sua risposta.
    James

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    1. Caro James,
      non sono in grado di rispondere alla tua domanda perchè le variabili sono tantissime…e sul fatto di guadagnare, questo dipende da dove si trova la struttura, com’è fatta, che prezzi applica e che tipo di target soddisfa, poi come viene promossa ecc. Non ti fidare di quelli che sbandierano grandi guadagni!
      Entrambe le attività possono essere svolte in maniera non imprenditoriale, ad integrazione del reddito familiare. I redditi derivanti vanno dichiarati in aggiunta ai redditi già percepiti a fronte di altre attività. Solo il tuo commercialista potrà dire se conviene o meno innalzare il proprio scaglione contributivo aggiungendo gli introiti derivanti dalle suddette attività.
      Non dimenticare che il B&B prevede la presenza del titolare che fornirà i servizi di pernottamento e colazione mentre si parla di short lets per la locazione pura, breve ai fini turistici, senza l’aggiunta di “servizi alberghieri” con l’unità abitativa indipendente da quella del proprietario.
      Cordiali saluti.

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  81. Aggiungo che, nel solo caso degli Short Lets esercitati secondo il Codice Civile, è possibile optare per il regime di tassazione chiamato Cedolare Secca al momento della dichiarazione dei redditi. La Cedolare Secca è un’aliquota fissa (21% in questo caso) che sostituisce l’Irfef e le relative addizionali, evitando dunque il cosiddetto “cumulo” dei redditi da attività principale e quelli occasionali.

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  82. Buona sera Rita,
    sono proprietario di un monolocale con cucina separata e bagno (45mq) a milano. Non rientro nelle normative B&B, posso aprire un SHORT LETS senza partita IVA? avrei altre alternative ?
    grazie
    Emanuele

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    1. Ciao Emanuele,
      al momento direi di sì, non avendo altri dati…attento al rispetto delle regole e al concetto di occasionalità che abbiamo più volte affrontato. (puoi prenderti un po’ di tempo e andare a leggere tutte le domande/risposte su questo blog)
      Per avere maggiori informazioni ti consiglio di leggere i nostri manuali “Coem aprire un Bed and brakfast in Italia” e “Come avviare e gestire gli affitti brevi short lets in Italia” entrambi di Rita Apollonio e Giulia Carosella per FrancoAngeli editore.
      Inoltre anticipo che a settembre ci sarà una uova edizione del nostro seminario relativo a queste due tematiche. Stay tuned! 🙂
      Rita

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      1. Buongiorno, io sono proprietaria di una porzione di trifamiliare, da tempo il mio vicino anch’esso proprietario avente residenza, ma non domicilio effettivo da più di un anno esercita l’attività di bed & breakfast, il problema che affrontiamo è l’indirivieni di persone a tutte le ore, senza che lui sia mai presente a ” tutelarne ” la sicurezza e la decenza! Non so come mi posso comportare secondo lei? Grazie mille

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      2. Buongiorno Sonia,
        il problema è delicato perchè in questo caso, come dove abito io, immagino non ci sia un condominio ma valgono le regole di buon vicinato, quindi il rapporto è diretto. MA questo è un bene. Per prima cosa sarebbe opportuno parlare tranqullamente con il vicino e esporre le proprie “lagnanze” direttamente. Magari lui potrebbe mettere nelle “regole della casa” rivolte ai suoi ospiti il fatto di non arrecare fastidio ai vicini con rumori molesti nelle ore notturne, ecc..
        Poi sul fatto che il vicino non ci sia mai questo è un po’ strano perchè la formula B&B prevede l’accoglienza presso la famiglia ospitante, che qui vive, e fornisce i servizi essenziali di pernottamento e colazione.
        Non mi risulta ci siano state modifiche sostanziali alla legge regionale (provincia di Trento?) relative alla gestione del Bed anda Breakfast pertanto o il suo vicino non è in regola (spone una targa?) oppure non si tratta di B&B ma di una locazione turistica breve, che non prevede la presenza dei proprietari e comunque non è possibile imporre agli ospitati un “coprifuoco”.
        Un B&B regolare ha degli obblighi di segnalazione ospiti alla PS e nella sua zona anche gli affitti turistici a seconda del Comune di appartenenza. Questo purtroppo non può evitare comportamenti maleducati o irrispetosi da parte delle persone ospitate.
        Per finire, comunque è necessario parlare con il vicino, facendo presente i problemi, per cercare una soluzione assieme e tenendo presente quanto già esposto (facendo anche capire che lei è informata sulle prescrizioni di legge). Mi auguro di essere stata utile.

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  83. Salve Rita, volevo avere un chiarimento. se possibile. Vivo in un grande appartamento, vorrei affittare alcune stanze come short lets, senza fare un b&b, usando la normativa per le locazioni turistiche, sfruttando un sito personale per le prenotazione o siti dove si affittano stanze private (ad.esempio Airbnb) in ogni caso max 28gg. Ovviamente rilascerei ricevute. È possibile una cosa del genere? Grazie.

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    1. Salve Nadur,
      dovresti innanzitutto vedere cosa prevede la normativa della regione di appartenenza, in secondo luogo se la locazione ha carattere non imprenditoriale occhio all’occasionalità; per finire puoi dare in locazione una parte dell’appartamento purchè sia ben separato fisicamente dai locali da te abitati, con ingresso autonomo. Se al contrario si tratta solo di stanze dove tu vivi non va bene, o fai B&B o affittacamere. Saluti.

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    1. Ciao Claudia,
      come ho già scritto più volte su questo blog fornisco parecchie informazioni di carattere generale, basta cercare un po’ tra le risposte ai post.
      Le consulenze ad hoc sono a pagamento.
      Cordialmente.

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  84. Salve Rita, intanto complimenti per il blog, volevo farti una domanda per chiarezza, ho un appartamento dove posseggo la residenza, volendolo affittare per brevi periodi, non riesco a capire la differenza tra casa vacanze o B&b, se non sbaglio si tratta dell’affitto dell’intera unità abitativa o di singole stanze.
    In ogni caso entrambi sono possibili, mantenendo le agevolazioni prima casa? grazie

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    1. Grazie Alessio,
      in entrambi i casi la destinazione d’uso non cambia. Cambia invece il tipo di “servizio” offerto e il rapporto con gli ospiti. Forse devi informarti un po’ meglio.
      Saluti.

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  85. Buonasera Rita, mi chiamo Marinella e vivo in Umbria in un casale in affitto sul Sentiero Francescano…..vorrei ospitare i pellegrini che passano in cambio di una offerta, è possibile?Ospitare significa letto, cena e colazione da consumare insieme alla mia famiglia. Mi ha detto più di una persona che è uscita una nuova legge che permette di farlo………..non riesco a trovarla…………esiste veramente?

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    1. Cara Marinella,
      non mi risulta che nelle ultime modifiche di aprile 2015 alla legge regionale sul turismo (LR 12 luglio 2013) ci siano tali riferimenti. A meno che non sia un provvedimento a livello provinciale o addirittura comunale. Solo in loco riuscirari a saperne qualcosa, fatti specificare meglio.
      Mi risulta solo che il CAI di Gubbio che elenca le strutture agrituristiche e non poste lungo il cammino…
      Se trovi qualche notizia fammi sapere perchè è interessante!
      Ciao.

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  86. Buongiorno. .vorrei chiederle una cosa, sono proprietaria di un immobile, del quale un appartamento ho la residenza a piano terra e l’altro del primo piano.
    Nel piano superiore vorrei aprire un B&B.
    posso aprire un B&B nell’appartamento che non ho la residenza anche se sono la proprietaria dell’intero immobile?

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    1. Buongiorno Sara,
      innanzitutto ti consiglio di verificare la legge regionale di riferimento, se si prevedono le pertinenze e quant’altro.
      Se si tratta di appartamento indipendente potresti fare short lets anzichè B&b. A questo proposito ci sono già tante informazioni sulla bacheca.

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      1. Buongiorno…su suo consiglio ho cercato la legge regionale, della Liguria. Ho trovato una nuova comunicazione di una nuova legge sui B&b 2015 che impartisce nuovi regole e/o cambiamenti…entro 14.11.2015. A lei risulta? È veritiera?

        Mi scusi se ribatto sempre sull’argomento ma perché preferirei un B&B ad altro…anche perché non saprei se un Short lets funzionerebbe dalle mie parti (abito in un paese in provincia di la spezia ).
        Attualmente il comune della zona impartisce che si abbia l’ obbligo di residenza nell’appartamento dove si voglia fare il b&b, e volevo sapere anche se abito nell’appartamento sottostante e con lo stesso numero civico potessi comunque aprirlo.
        Visto che nei b&b della zona molti lasciano le chiavi ai clienti e vanno a dormire altrove…

        Ho cercato informazioni su internet sui regolamenti,ma c’è chi dice una cosa chi un’altra..e non riesco a capire quale sia la strada giusta da seguire…poi ho letto il nuovo comunicato nel quale non c’è obbligo di “residenza anagrafica” ma solo di “dimora stabile”,nella stessa unità abitativa durante tutto il periodo di apertura.

        Pensa che entrerà in vigore?

        Cordiali saluti Sara

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      2. Ciao Sara,
        in Liguria la legge vigente è la Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32, il testo seguente è già coordinato ocn quanto prescrito dalla successiva lr15/2015. Per il B&B queste sono le regole:

        Art. 21.
        (Bed & breakfast)
        1. Sono “bed & breakfast” le strutture ricettive in cui è fornito l’alloggio e il servizio di prima colazione in un’unità immobiliare di civile abitazione da parte del titolare che dimora stabilmente nella stessa durante i periodi di apertura della struttura. L’alloggio può essere effettuato in non più di quattro camere.
        2. Nei bed & breakfast deve essere presente una camera ad uso esclusivo del titolare della struttura ricettiva.
        3. I titolari dei bed & breakfast sono tenuti a garantire la presenza nella propria unità immobiliare nelle fasce orarie serali e mattutine secondo quanto disposto dalle specifiche disposizioni attuative.
        4. L’utilizzo delle predette unità immobiliari secondo le modalità previste nella presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.
        Circa il fatto che ci sono B&B nei quali i titolari se ne vanno a dormire altrove, questo è contro la legge. Per questo ti dicevo che se non hai tempo o modo di essere presente puoi offrire l’appartamento intero con locazone breve, senza la fornitura di nessun servizio turistico e nemmeno la colazione.
        Comunque se vuoi fare B&Bnell’appartametno sovrastante ti consiglio di rivolgerti al Comune.
        Cordiali saluti.

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      3. Buon giorno Rita desideravo capire meglio cosa intende per indipendente’ . io ho un appartamento su due piani, con due entrate separate, collegati da scala interna. Volevo rendere i due piani indipendenti chiudendo la scala con due porte. Sarebbero indipendenti da un punto di vista strutturale , non catastale. L’appartamento infatti, intero, è la mia residenza ed è in Lombardia. Pensi che possa in questo modo fare short left in uno dei due piani? Grazie. Roberta

        “La svizze.ra

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      4. Buongiorno Roberta,
        così facendo direi di sì, in alcuni casi si risce ad affittare anche una “porzine di casa” sullo stesso piano, purchè con ingresso indipendente e con separazione netta ed evidente dall’abitazione del proprietario.
        Saluti.

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  87. Buonasera,sono proprietaria a Roma di un appartamento nel quale vivo e ho la residenza. Vorrei adibire una frazione di esso ad utilizzo B&b. Desidero fare tutto secondo la normativa regionale,ma ho scoperto che il regolamento del mio condominio vieta di adibire unità abitative ad uso”pensione”. Mi hanno detto che aprire un B&b significa fornire accoglienza a carattere familiare di tipo saltuario e che quindi non ci potrebbero essere eventuali contestazioni da parte del condominio. È vero? La ringrazio anticipatamente

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    1. Buonasera Cristina,
      in teoria non dovresti avere dei probelmi ma la questione è delicata. Di fatto il termine pensione attualmente non è più contemplato nella legislazioen turistica (una volta contraddistingueva i piccoli alberghi a conduzione familiare o gli affittacamere) ma si riferisce comunque un “servizio” di alloggio offerto ad stranei. Il Bed and Breakfast, benchè gestito in forma familiare e a carattere saltuario e occasionale, fornisce comunque un servizio di alloggio e colazione anche se non propriamente alberghiero. Suggerisco di parlare con l’amministratore spiegando di cosa si tratta e vedere con lui di trovare una soluzione per non mettersi contro gli altri inquilini.
      Questi regolamenti condominiali sono vecchi e desueti però in alucni casi gli inquilini si impuntano perchè non vogliono avere movimento di persone sconosciute che fanno rumore, usano di più l’ascensore ecc.
      Potresti far presente, per la tranquillità di tutti, che gli ospiti saranno obbligatoriamente segnalati alle autorità di PS entro le 24 ore e che farai il possibile affinchè gli ospiti si conportino bene.
      Cordialmente.

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  88. Buongiorno Rita, le scrivo da un condominio di Milano dove un nuovo condomino ha messo il proprio appartamento su airbnb in contrasto con il regolamento e la sua ratio. Il regolamento contrattuale vieta espressamente l’attività di affittacamere e pensione, di ufficio pubblico, di scuola di musica e tutte attività di disturbo e di viavai e definisce quali attività sono vietate al negozio su strada che fa parte del condominio perché non apra un’attività non consona. Ci risulta dunque dalla giurisprudenza che il divieto esplicito di attività ricettiva sia sufficiente per vietare il B&B ma siccome airbnb si configura come affitto e non come B&B esso non richiede neppure l’autorizzazione dell’amministratore. Siccome è innegabile che il servizio di airbnb sia un’attività ricettiva che crea viavai di persone sconosciute e contiene bnb anche nel nome, nonostante io abbia letto tutti i post ancora rimango confusa sul fatto che possa essere lecita in barba a tutti i condomini e all’amministratore e mi domando quale possibilità ci sia di fermarla. Le chiedo se c’è davvero un vuoto normativo e se il giudice possa deliberare in favore del condominio essendo la ratio del regolamento molto chiara. Le chiedo a quale autorità di pubblica sicurezza possiamo rivolgerci per assicurarci che gli affittuari extra ue siano dichiarati e quali regolamenti aggiuntivi possiamo deliberare in Assemblea per garantire la sicurezza e il decoro del condominio. Grazie!

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    1. Buongiorno Cristina,
      la risposta non è semplice quindi faccio una premessa.
      Il fatto che il condomino affitti l’appartamento con Airbnb non sta ad indicare di che tipologia ricettiva si tratti. Airbnb è un portale “commerciale” che si occupa di mettere in contatto le parti interessate, normalmente privati, lo slogan era “dal divano alla villa holliwodiana”. Sta poi agli “host” stessi mettersi in regola con le varie normative vigenti.
      Inoltre bisogna vedere se il coinquilino esercita l’attività normata di B&B di offerta di camera e colazione, convivendo con i suoi ospti che è una cosa, oppure se offre l’appartamento in pura locazione breve, con un contratto di locazione turistica ai sensi del Codice Civile.
      Fino al 16/10 scorso per i B&b era ed è obbligatoria la segnalazione ospiti alle autorità di PS entro le 24 oreper via telematica; per le locazioni brevi, occasionali, di cui sopra la segnalazione ospiti era prevista solo per gli stranieri o per i cittadini comunitari che soggiornavano più di 30 gg. – entro le 48 ore dall’arrivo.
      Dal 17/10 è entrata in vigore una nuova legge regionale che prevede anche la tipologia di Casa Vacanze a gestione non imprenditoriale con vari adempimenti tra i quali: una dichiarazione iniziale al Comune, la segnalazione dei flussi turistici alla Città Metropolitana e la comunicazione ospiti PS entro le 24 ore. La destianazione d’uso dell’unità abitativa rimane comunque residenziale. Gli stessi adempimenti relativi ai flussi turistici e segnalazione ospiti PS sono prevsti per le locazioni pure del CC ma ci sono ancora dei punti da chiarire. Per questa legge infatti nei prossimi 4 mesi usciranno dei decreti attuativi che potranno fare luce su molti aspetti.
      Per concludere, se nel regolamento di condominio non ci sono specifiche indicazioni che vietano l’attività di B&B non si può proibirla (anni fa era necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale ma la norma è stata eliminata) e sulla locazione pura nemmeno perchè altrimenti non dovrebbero essere ammessi i contratti di locazione in toto. Nei rapporti umani di condominio, come in tutte le cose, a mio avviso dovrebbe prevalere il buon senso e la capacità di dialogo tra le parti.
      Il mio consiglio è quindi, innanzitutto, quello di parlare con la persona interessata in modo da chiarire quale sia esattamente la sua tipologia ricettiva, quanto lavora e se è in regola con le normative, spiegando che sarebbe opportuno sensibilizzare i suoi ospti a non arrecare disturbo al condominio.
      Cordialmente.

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  89. LA ringrazio tanto della lunga risposta ma nel regolamento di condominio ci sono specifiche indicazioni che vietano l’attività di B&B. C’è una sentenza della cassazione Cass. 23 dicembre 2010 n. 26087 che vieta il B&B se nel regolamento sono escluse le attività di affittacamere e pensione quando esplicitamente espresse. Il regolamento è stato scritto negli anni ’60 dunque non può fare esplicito riferimento a airbnb o all’attività modernamente denominata di short let.
    La proprietaria non vive nell’appartamento, l’ha messo per l’appunto a reddito come una pensione con orari di check in e check out, servizio lenzuola e pulizia, assistenza turistica, omaggio all’arrivo degli ospiti etc e c’è un calendario di prenotazione che rende l’appartamento disponibile ai turisti tutto l’anno. Vincolo di prenotazione min 3 notti. La proprietaria assiste personalmente gli ospiti all’arrivo.
    Grazie!

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    1. Buongiorno, sono Giulia Carosella, la socia di Rita Apollonio. La Sig.ra in questione non sta esercitando attività di B&B, in quanto in Lombardia fino al 16 ottobre era obbligatorio per il titolare di un B&B svolgere l’attività presso l’unità abitativa di residenza. Con la nuova legge sul turismo, entrata in vigore il 17 ottobre 2015, non è più necessario, ma deve almeno coincidere il numero civico anagrafico; quindi se la Sig.ra non risiede nello stesso condominio, per legge non può dedicarsi al B&B. Affittando tutto l’appartamento ad uso esclusivo degli ospiti, e non le camere singolarmente ad ospiti differenti, la sua attività sembra più configurarsi come una locazione turistica regimentata dal Codice Civile (legge 431/sulle locazioni). il fatto che assista personalmente gli ospiti all’arrivo rientra nei suoi doveri (infatti non deve ricorrere a figure retribuite estranee al nucleo familiare per non ricadere nell’attività d’impresa) e il fatto che stabilisca degli orari di check in e check out, dia informazioni turistiche e un omaggio agli ospiti questo non fa di lei una “professionista”, ma una persona semplicemente attenta ai suoi ospiti. Diverso il discorso delle lenzuola, che non è previsto dalla legge 431, in quanto si parla di locazioni turistiche pure. Ma appunto il 17 ottobre è entrata in vigore la nuova legge sul turismo che riconosce anche gli appartamenti vacanze non imprenditoriali, che prevederanno una serie di servizi per gli ospiti (siamo in attesa del regolamento attuativo), tra i quali molto probabilmente – e logicamente – anche la fornitura di biancheria. A questo punto, se la Sig.ra si muoverà in tal senso, sarà difficile per il condominio dimostrare che la sua sia un’attività in contrasto con il regolamento
      .

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  90. Grazie siete state molto esaurienti. Restiamo in attesa dei decreti attuativi e speriamo che regolino una materia che appare così controversa e contraddittoria sul piano della sicurezza. Saluti

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  91. Salve , ho un appartamento zona Termini, vorrei ristrutturarlo per una locazione turistica ( short rent ). Esistono dei fondi/agevolazioni per affrontare le spese di ristrutturazione e arredo dell’immobile ? Grazie in anticipo.

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    1. Ciao Simona,
      per questo devi consulatare il sito della tua regione. Tra l’altro la legge regioonale è piuttosto severa nei confronti di chi non rispetta le regole previste. Buon lavoro.
      Rita

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      1. Ciao Rita,
        ti ringrazio per la velocissima risposta. In realtà non è cosi semplice avere delle risposte dalla Regione Lazio ma ci proverò con più tenacia. In ogni caso non intendo infrangere nessuna regola, semplicemente vorrei capire se riesco ad avere degli aiuti per ristrutturare una casa per locazione turistica. Nel caso degli affitta camere si trovano tantissime info ma per la ristrutturazione volta ad uno short rent molto meno. Grazie

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      2. Ciao Simona, lungi da me pensare che desideri infrangere le regole…ti ho solo suggerito di verificare bene se per la tipologia ricettiva prescelta sei al corrente di tutti gli adempimenti previsti. Il mondo degli affitti brevi è in continua evoluzione.
        Riguardo ai finanziamenti di solito questi sono rivolti alle attività imprenditoriali, salvo progetti specifici di sviluppo territoriale. Verifica se magari vale la pena avviare un attività in forma imprenditoriale nella tua zona.
        Saluti.

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  92. Ma non possono esserci agevolazioni del tipo richiesto! Lo scopo non é quello di incentivare queste attività improvvisate di locazione ma regolamentarle e assicurarsi che rientrino nei parametri fiscali e di pubblica sicurezza. Per i privati proprietari di immobili sono normalmente disponibili le agevolazioni fiscali per ristrutturazione.
    Saluti

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  93. Buona sera,

    Ho una domanda da porle: io abito in un residence con piscina, il mio vicino affitta come short lets, ma gli ospiti possono accedere alle parti comuni? Come la piscina con rischio di tuffi, schiamazzi notturni e sicurezza generale?

    Grazie Alessia

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  94. ciao ho un’appartamento composto da 5 locali 3 bagni e una cucina, vorrei realizzare uno short lets è possibile secondo lei?? la mia Città è Pisa zona molto turistica e universitaria. Le persone che occupano l’alloggio devono essere segnalate alla questura??? non essendo un attività imprenditoriale e non avendo un codice struttura è possibile tutto ciò??

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    1. Caro Luca,
      se il tuo appartamento è una struttura ricettive a tutti gli effetti vige la Legge regionale vigente che dice che anche una sola unità abitativa deve essere gestita in modo imprenditoriale.
      Se invece la tua è una locazione occasionale che rientra nei contratti ai sensi della L.431/98 non si applic la legge di cui sopra. Però la segnalazione ospiti Ps va fatta comunque entro le 24 ore perchè la modifica del FRegolamento TULPS così prevede. Bisogna vedere come considera questo la qua questura di riferimento. So ci certo che a Milano la modulistica non distingue tra CAV e locazioni turistiche pure.
      Saluti.

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  95. Salve,

    una domanda secca. Nel modello di comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico del comune di Ferrara, si specifica: “Perché non sia configurata l’attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell’attività.
    Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalicano una semplice informazione, indicazione e visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail”
    Devo ricavarne che, per rimanere nel settore non imprenditoriale, non posso utilizzare portali quali Airbnb?

    Grazie anticipatamente
    Paola

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    1. Cara Paola,
      la cosa migliore da fare è parlare direttamente con l’ufficio preposto e capire quale è la loro interpretazione.
      Fammi sapere che cosa ti hanno detto. Grazie e saluti.

      Mi piace

  96. Salve,

    una domanda secca. Nel modulo di comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico del comune di Ferrara, si specifica:
    “Perché non sia configurata l’attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell’attività.
    Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalicano una semplice informazione, indicazione e visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail”
    Devo ricavarne che, per rimanere nel non imprenditoriale, non posso utilizzare portali come Airbnb?

    Grazie anticipatamente

    Paola

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    1. Carissima Paola,
      da quello che scrivi sembrerebbe di sì…però la cosa migliore è chidere direttamente al Comune di Ferrara che cosa intendono esattamente perchè ciascun soggetto potrebbe interpretarlo a suo modo.
      Qui pare che la discrimina sia la possibilità di prenotare direttamente,quindi si tratta di OTA e/o portali professionali, mentre se la tua struttura viene inclusa in un elenco del locale Info point probabilmente va bene.
      Buon lavoro.
      Rita

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  97. Salve Rita, ho da poco acquistato una casa indipendente vicino il policlinico di Bari, volevo chiederle se fosse possibile fittare 4 stanze a studenti, medici etc. con contratti transitori, mentre altre 2 stanze gestirle come b&b.
    Grazie anticipatamente
    Angelo

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    1. Salve Angelo,
      se si trattasse di due appartamenti indipendenti, uno dove vivi tu e fai B&B e l’altro da affittare con contratti transitori, forse potrebbe funzionare ma tutto insieme mi sembra un po’ forzato…
      non entro nel merito ma ti consiglio di leggere bene la seguente legge: LR 7 agosto 2013, n. 27 – Disciplina dell’attività ricettiva di Bed and Breakfast
      (B&B) e parlare con l’ufficio comunale di competenza.
      Buon lavoro.
      Rita

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  98. salve, rita molto bello e interesante questo sito, ho una domanda da fare, sa qualcosa su le regole o requsiti per fare un B&b In svizzera? la mia idea e affitare una casa grande la… io ho aperto uno a venezia , e mi ha piaciuto tanto e vorrei aprire una a svizzera.. grazie mille

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    1. Ciao Lorenzo,
      per quano ne so anche in Svizzea ci sono delle regole che possono essere diverse per ogni singolo cantone ma di solito viene considerata un’attività commerciale con adempimenti vari che riguardano soprattutto l’antincendio ecc.
      Bisogna rivolgersi al Comune dove è ubicata la struttura.
      In bocca al lupo.
      Rita

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  99. Buonasera,
    avrei due camere con cucina annessa al piano semiinterrato in Sardegna. Io vivo al piano superiore e essendo il piano seminterrato già arredato, mi piacerebbe sfruttarlo con la formula short lets.
    Non mi è chiaro leggendo i diversi articoli, se ci deve essere effettivamente un contratto scritto ( si parla di affittare a turisti per un week- end, non lunghi periodi), dove questi contratti sono reperibili e se effettivamente non si incorre in sanzioni fiscali.

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    1. Buonasera Dana,
      Da quando l’articolo cui fai riferiemnto è stato scritto ne è passata di acqua sotto i ponti, nel senso che prima il fenomeno short Lets/affitti brevi era in tutta Italia era una nicchia poco rilevante. I proprietari potevano offrire in locazione turistica una casa o un appartamento secondo le semplici regole del Codice Civile, ossia redigere un contratto scritto di locazione turistica e comunicare alla PS i dati degli ospiti secondo le leggi vigenti, poi ovviamente dovevano indicare questi introiti nelle dichiarazioni dei redditi.
      Da qualche anno, come ben sai, Airbnb ha fatto scoppiare letteralmente la bolla degli affitti brevi e le Regioni stanno legiferando in merito per regolare, talvolta in modo improprio, questa attività a gestione non imprenditoriale, che si è espanda a macchia d’olio.
      Riguardo alla Sardegna so che è in corso un dibattito per dotarsi di una legge regionale sul turismo moderna e funzionale. Mi risulta però che al momento al momento in Sardegna la legge vigente considera tutte le strutture turistiche gestite in forma imprenditoriale, tranne il Bed & Breakfast. I privati che vogliono affittare occasionalmente una o due unità abitative, devono comunque darne notizia al Comune entro cinque giorni dall’arrivo degli
      ospiti, ai fini statistici e alla PS entro 24 ore. Il riferimento normativo è sempre il contratto di locazione disciplinato da Codice Civile.
      Ti consiglio di rivolgerti comunque all’Ufficio Suap del Comune di competenza perchè ogni comune inerpreta a modo suo.
      Saluti.

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  100. Grazie infinite, questo post è ricchissimo. Ho letto moltissimi commenti e risposte, quasi tutti.
    Non ho trovato la risposta alla mia domanda. Posso dedicare a short lets occasionale una stanza di un appartamento che ho preso in affitto?
    Sto cercando casa a Verona e questa prospettiva potrebbe incoraggiarmi a scegliere un appartamento più grande e ad accettare un affitto più alto. Non intendo “buttarmi” nel settore (ho un altro lavoro). Dedicherei una sola stanza a questo e solo occasionalmente. Grazie mille!

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    1. Cara Paola,
      la tua regione è quella che più di tutte tende a far sì che ogni tipo di struttura ricettiva sia gestita in maniera imprenditoriale.
      Fanno eccezione (ancora) i Bed and Breakfast e le locazioni turistiche normate dall’articolo 27 bis della legge regionale.
      Qui sotto trovi l’articolo. nel testo di legge si parla di alloggi e non di stanze quindi ti consiglio di rivolgerti al Comune di competenza e vedere quale è la loro interpretazione della legge. In Lombardia è scritto chiaramente ” e porzioni di casa” che però non specifica se esiste coabitaizone.

      La normativa regionale del Venet, all’art. 27bis della Legge regionale n. 11 del 14 giugno
      2013, regola anche gli alloggi dati esclusivamente per finalità turistiche senza
      classificazione. Gli alloggi in locazione turistica, con contratto stipulato in base
      alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli
      immobili adibiti ad uso abitativo”, sono strutture ricettive senza prestazione
      di servizi.
      In tali strutture ricettive, a differenza delle strutture ricettive complementari già
      descritte, possono essere erogate esclusivamente le seguenti prestazioni accessorie:
      • fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas e, eventualmente, il
      riscaldamento/climatizzazione;
      • manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni
      deteriorati;
      • pulizia dell’alloggio ad ogni cambio dell’ospite e, se richiesta, la fornitura di
      biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente ad
      ogni cambio dell’ospite.
      La Regione del Veneto ha definito delle condizioni operative e delle procedure per la comunicazione dei dati turistici degli alloggi dati in locazione turistica. La documentazione aggiornata è reperibile nella pagina della
      Sezione Turismo dedicata alla normativa.
      Per finire ti informo che tale articolo viene da più parti contestato perchè l’ambito delle locazioni è di competenza statale e non dovrebbe essere normato dalle leggi regionali ma poichè ci sono controlli e sanzioni è una scocciatura dover adire le vie legali per far valere i propri diritti.
      Premesso tutto questo, in teoria se il tuo padrone di casa ti autorizza alla sublocazione dovrebbe essere possibile anche se io sono molto dubbiosa circa la locazione di una sola stanza.
      Fammi sapere cosa ti ha risposto il Comune.
      Saluti

      Mi piace

    1. Gentilissima Donatella,
      negli ultimi tempi la faccenda si è un po’ complicata a causa della grande diffusione delle locazioni gestite a vario titolo da persone iscritte al portale Airbnb e dal successivo legiferare in merito delle regioni.
      Dovresti innanzitutto vedere se nella tua regione esistono leggi che normano gli affitti turistici brevi non imprenditoriali e quali sono le regole.
      In genere se vuoi offrire un appartamento per locazioni brevi occasionali secondo il CV non necessariamente devi essere residente ma devi dimostrare di averne la disponibilità in modo chiaro e legale.
      Saluti.

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