Paride abita in Lombardia

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Sì Paride proprio lui, il mitologico  figlio di Priamo che, con il pomo della discordia, diede origine alla guerra di Troia.

Mi è venuto in mente  perché, dovendo fornire una consulenza sull’avvio di una locazione turistica breve in Lombardia,   mi sono sentita nella condizione di dover scegliere e consigliare una delle tre strade percorribili, sempre  in termini di legge. Ma quale delle tre è la migliore? Quale la più idonea ad essere percorsa dallo specifico cliente?

Qualsiasi direzione  avessi scelto, avrei dovuto spiegare che optando  a caso una delle soluzioni percorribili,  tutte legittime,  avrei comunque scontentato qualcuno, se non scatenato una guerra (il termine è un po’ forte ma gli animi sono ormai esacerbati).

Vengo a chiarire per i non addetti ai lavori.

In Lombardia prima della LR 27/2015 chi desiderava proporre una casa o un appartamento come locazione turistica breve (entro i 30 gg,) poteva farlo tranquillamente, senza essere un’impresa, con i pochi adempimenti richiesti: contratto scritto ma non registrato e segnalazione ospiti straneri (non EU) alla Questura entro le 48 ore. Riferimento legislativo: il Codice Civile, la  Legge  431/98 e l’at. 53 del Codice del Turismo.  Punto.  Siamo andati avanti per anni e ne abbiamo parlato su questo blog.

E’ chiaro che non si tratta di un ‘attività commerciale, un appartamento in  locazione non è una struttura ricettiva ma è la libera gestione di un bene proprio.

Da qualche anno era arrivata la crisi economica e dall’America nel 2008 approda in Italia Airbnb,  e come un elefante in una cristalleria,  ha sballato il mercato, trasformando in pochi anni un fenomeno di nicchia in un vero fenomeno di massa. Alzata di scudi da parte dell’industria alberghiera e allarme contro l’abusivismo imperante, portato dalla sharing economy.

Ma torniamo alla LR. 27/2015. I legislatori regionali per inquadrare questo fenomeno dilagante tirano fuori dal cilindro una nuova tipologia  ricettiva:  la  CAV (casa o appartamento per vacanze) a gestione non imprenditoriale,  con determinate caratteristiche e specifici adempimenti, non molto dissimili  da  quelli del Bed and Breakfast (anch’esso diventato sempre più  oberato da questi ultimi).

La Regione furbescamente non ha inserito le locazioni turistiche brevi nelle strutture ricettive, in effetti non può  perché, come abbiamo visto, le locazioni sono disciplinate dal CC, legge fondamentale dello Stato, “superiore” e prevalente sulle  leggi regionali. Come sappiamo le regioni possono legiferare in materia di turismo ma non possono intervenire sulle norme nazionali del  CC.

A questo punto nel famigerato articolo 38 si dice che gli adempimenti necessari all’apertura di una CAV non imprenditoriale, quindi gestita da privati,  devono essere applicati anche alle locazioni brevi di cui sopra. Poi il tutto è stato  specificato meglio con l’istituzione della Dichiarazione di Attività per le CAV non imprenditoriali,  l’equivalente della SCIA ma meno complessa, da presentare agli stessi uffici e con le stesse modalità, anche per le locazioni!  Peccato che su questa dichiarazione non ci sia il modo di distinguere le due tipologie.  Anche perchè la Questura di Milano e tutte le altre della Lombardia, obbligano tutte le strutture ricettive e non solo ad aderire al portale Alloggiatiweb, per la segnalazione degli ospiti entro le 24 ore.

Per ottenere le credenziali di accesso al portale è necessario un codice rilasciato con la  Dichiarazione di Attività,  presentata allo Sportello Unico,  che non distingue appunto le CAV non imprenditoriali dalle locazioni.

Ergo chi offre locazioni brevi praticamente è  considerato una  CAV.  Pratica palesemente illegale ma la Regione, attraverso gli enti periferici (Comuni e ASL) inizia anche a inviare controlli e comminare multe.

La storia continua con la L.R. del 25/01/2018, n. 7 che istituisce  codice CIR per tutte le strutture ricettive  e le locazioni , non specificando ancora una volta che CAV e Locazioni sono due cose diverse. Un bel pasticcio! Come comportarsi allora?

Torniamo quindi al nostro Paride, che deve scegliere tra le tre strade:

  • Quella dei duri e puri, alla “Saverio Panzica”, che dalla sua dorata Sicilia asserisce che non bisogna cedere e far valere la legge nazionale che pur esiste, il CC,  che non prevede altri  adempimenti se non la “cessione di fabbricato” entro le 48 ore per i soli ospiti stranieri; nessun altro adempimento dettato da normative regionali. Se arrivano le multe basta opporsi…
  • Quella dei duri coscienziosi, come l’Associazione  Pro.loca.tur, che pur proclamando  il diritto sacrosanto alla difesa dei propri  interessi e della gestione del proprio patrimonio immobiliare, è disponibile alla creazione di un registro regionale  delle locazioni brevi e all’utilizzo del portale Alloggiatweb con i distinguo del caso (un codice specifico per le locazioni); modifica dell’articolo 38 della LR 27/2015 . Al momento  l’associazione  e alcuni  proprietari seguono i dettami  della legge regionale ma, nello stesso tempo stanno portando avanti denunce e ricorsi presso l’autorità Giudiziaria nei confronti della Regione Lombardia. Temo che però ci vorrà tempo prima di avere una risoluzione del caso, considerando le lungaggini del nostro sistema giudiziario.
  • La terza via, è per chi non vuole avere problemi e lungaggini, disponendo  solo di una  o due strutture  da offrire. Al momento  la soluzione è quella di aprire l’attività come  CAV diventando di fatto una struttura ricettiva, ottemperando agli obblighi previsti  e in futuro si vedrà.  In questo modo potrà  iniziare immediatamente,  capire se e come  funziona, se ne vale la pena ecc. Inoltre come struttura ricettiva potrà beneficiare di aiuti da parte della  Regione e della promozione istituzionale. Però non è la stessa cosa perché ci sono altre implicazioni di carattere fiscale e penale,  che non voglio approfondire in questa sede.

Come si può capire, tutte le tre soluzioni sono legittime e percorribili ma presentano  ciascuna vantaggi e  svantaggi e soprattutto disparità di trattamento. Hanno ragione tutti perché è vero che la legge (il Codice Civile) è chiara e può essere applicata tranquillamente ma quando è stata concepita il fenomeno delle locazioni turistiche brevi non era così vasto,  i cambiamenti intervenuti nella nostra società e  nel turismo non si potevano neppure immaginare e che oggi, con la crisi economica e i problemi politici internazionali la componente sicurezza è estremamente importante.

Ecco perché  il nostro Paride è così attuale,  con  il suo bel pomo della discordia da lanciare.

Vista la situazione e la complessità del problema,  non mi stupisce che molti  abbiano pensato di percorrere una quarta via, quella dell’abusivismo.

Ci auguriamo che la Regione Lombardia, più volte messa di fronte alla situazione, per risolvere il problema reagisca  adeguando la normativa, visto che nel frattempo il Governo uscente ha impugnato (finalmente) la legge 27/2015. La reazione è stata una vivace protesta (soprattutto di natura politica) da parte dei detrattori delle locazioni brevi, delle associazioni di categoria del comparto alberghiero, in generale di quelli che, un giorno sì e l’altro pure, accusano le strutture extralberghiere di abusivismo, senza distinguere  tra le  varie tipologie (che spesso vengono confuse) e tra quelli che lavorano in regola e quelli che non lo fanno.

Ai posteri, spero vicini,  l’ardua sentenza.

 

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B&B, CAV e affitti brevi in Lombardia: un groviglio da districare

Le intenzioni erano buone, con la nuova legge regionale sul turismgroviglioo si volevano semplificare le procedure, modernizzare  l’immagine e la sostanza della ricettività lombarda, anche alla luce dei cambiamenti socio-economici introdotti dalla sharing economy e   regolare di fatto gli affitti turistici brevi, fenomeno letteralmente esploso grazie al portale Airbnb.

L’iter è stato lunghissimo e sofferto,  dalla prima bozza del gennaio 2015, contenente interessanti novità,  si è giunti all’approvazione del provvedimento (LR n. 27 ) solo il 1 ottobre 2015. Con  parecchi  importanti cambiamenti e molte specificità da definire con successivi decreti attuativi.

Questi ultimi avrebbero dovuto essere pubblicati entro 120 giorni  ma hanno visto la luce a maggio 2016.

Possiamo solo immaginare  la confusione e  il  disorientamento degli operatori vecchi e nuovi  di fronte ai  segnali di cambiamento, alla disinformazione e i legittimi dubbi. Dai privati che desiderano gestire un B&B o un appartamento in locazione turistica agli enti locali  tenuti ad  informare, attivare le procedure ed effettuare i controlli.

Ad oggi ci rendiamo conto che è stato fatto un grande sforzo da parte del legislatore per ottenere una legge regionale sul turismo moderna ed efficace ma con molti punti ancora poco chiari e altri considerati da alcuni discriminanti e illegittimi.

Questo è accaduto perché  alcuni soggetti interessati direttamente o indirettamente sono intervenuti per difendere le loro posizioni corporative e ostacolare quelle dei loro “concorrenti” .

Certamente è difficile, anzi impossibile accontentare tutti,  ma in definitiva il provvedimento così com’è si presta a numerose contestazioni ed è, al momento, poco efficace ai fini dell’emersione del cosiddetto abusivismo.

Noi  consulenti poniamo il massimo sforzo per illustrare e spiegare il contenuto di questa legge al fine  di fornire un  aiuto pratico  a coloro che desiderano entrare nel mondo della ricettività non alberghiera, primariamente in Lombardia. Forniamo anche un metodo di lavoro e consigli utili per gestire al meglio il proprio Bed and Breakfast, la propria Casa Vacanze o un appartamento in locazione turistica breve.

Ne parleremo il 18 febbraio prossimo a Milano. Per informazioni e adesioni seguite questi link: https://www.facebook.com/events/405085716491008/

http://www.friendly-home.org/it/corsi