Airbnb nel mirino

E’ un po’ che se ne parla…perfino negli  Stati Uniti, patria del liberismo dove non c’è la burocrazia italiana, l’ormai colosso della ricettività fai-da-te ha risvegliato l’interesse della Procura di Stato di New York per poca trasparenza fiscale e violazione di alcune leggi relative ai piani regolatori locali.

Airbnb è uno degli esponenti di spicco della share-economy dove  sembra che tutto sia permesso e facile, lo sarebbe se fosse tutto gratuito e spontaneo.

In Italia, come avevamo profetizzato almeno 3 anni fa, il fenomeno si è diffuso in maniera esponenziale tanto che sempre più persone attraverso questo portale riescono a “piazzare” il loro appartamento, la camera privata o la villa con grande soddisfazione anche economica. Che in questo tempo di crisi non è poco.

Il punto di forza di Airbnb è la grande visibilità e il collegamento con Facebook che consente a chi mette un annuncio di raggiungere un numero impressionante di potenziali clienti. Inoltre costa poco in termini di commissioni, rispetto alle cosiddette OTA (o OLTA) le Agenzie on line di portata globale.

Purtroppo però non tutti sanno che (in Italia) ci sono delle leggi che disciplinano le varie tipologie ricettive, a partire dal Codice Civile, e che per non incorrere in spiacevoli conseguenze è necessario mettersi in regola trovando il giusto inquadramento e facendo attenzione alla gestione dei ricavi.

Cliccando sul link qui sotto potrete leggere  l’articolo del Sole 24 ore dal quale ho preso spunto.

Buona lettura!

http://www.ilsole24ore.com/art/tecnologie/2014-10-16/airbnb-un-terzo-ricavi-e-illegale-new-york-sharing-economy-sotto-accusa-172651.shtml?uuid=ABNedu3B

 

 

 

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Seminario Come Come avviare un Bed & Breakfast o un Appartamento per Affitti Brevi (Short Lets)

Il primo appuntamento del 2013 – a Milano sabato 19 gennaio

dalle 9 alle 18  una giornata intera dedicata a queste tipologie ricettive extralberghiere. Verranno trattati gli aspetti normativi e burocratici, fiscali e operativi, la promozione e la commercializzazione e le differenze sostanziali  tra Bed and Breakfast e Short Lets.Immagine

Avete ancora un paio di giorni per iscrivervi.

a cura di Rita Apollonio e Giulia Carosella

presso Form Tre S.r.l

via Varanini 29/C

20127 Milano (MI)

Tel. 0245486101

Fax 0245485722

www.formtre.it

Ancora su gli short lets

Dal mio primo articolo:
Per gestire un appartamento in locazione turistica temporanea non serve neppure presentare la DIA al Comune ma bisogna rispettare le norme di pubblica sicurezza relative alle locazioni circa i cittadini extra UE e apolidi e registrare il contratto di locazione oltre i 30 gg. di soggiorno.
La normativa di riferimento è quella del codice civile che riguarda le locazioni, applicabile quindi a livello nazionale.
Bisogna però tenere conto delle leggi delle singole regioni, o di provvedimenti comunali che non siano in contrasto con la suddetta legge.
Persino nel decreto legislativo emanato dal passato governo Berlusconi  c’è una norma che potrebbe essere applicata a questa tipologia. Vedere mio post su questo tema.
Morale, se non ci sono impedimenti reali o di consuetudine locale gli short lets = locazioni temporanee saltuarie, a scopo turistico, di tipo non imprenditoriale (per chi ha insomma solo uno o due appartamenti da dedicare a questo scopo) si possono gestire nel modo descritto. Per quel che riguarda poi i regolamenti di condominio penalizzanti o ci si spiega e ci si mette d’accordo, oppure lasciate perdere.
Potete trovare le leggi regionali che riguardano il turismo sul sito: http.//www.camera.it oppure sui siti delle singole regioni.

Bed and breakfast e short lets, facciamo chiarezza

Oggi parliamo di Italia prendendo spunto da una recente discussione con un amico operatore. Dopo tanti anni (ormai più di un decennio) che insieme a Giulia Carosella mi occupo di questo argomento sento la necessità di spiegare meglio il significato di queste due forme ricettive, sia per il turista sia per il gestore o potenziale tale. In particolare il B&B in Italia si è sviluppato enormemente ed è diventato un vero fenomeno di moda tanto che nei portali di prenotazione anche gli hotel si fregiano di questa etichetta. Anzi da recenti ed attendibili studi risulta che gli alberghi di 1-2 e anche 3 stelle stanno chiudendo soppiantati dai B&B.Vediamo allora di qualche definizione:

Innanzitutto Bed and breakfast = camera e colazione è un servizio, basico, fornito inizialmente solo da alberghi; solo successivamente è diventato una vera  a propria categoria ricettiva, normata dalle leggi regionali sul turismo a partire dal 2000 circa (qualcuno come il FVG anche prima). Quindi un albergo puà tranquillamente dire di offrire  il servizio B&B ma non di essere un B&B.

Letteralmente “pernottamento e piccola colazione”, il Bed and Breakfast
(che chiameremo B&B) è una piccola struttura ricettiva molto qualificata
e diffusa, in particolare nei paesi di lingua inglese come Inghilterra, Irlanda,
Stati Uniti e Australia, nonché in Francia con il nome di Chambres d’hôtes.
Con questa formula sono messe a disposizione del turista una o più camere
presso abitazioni private; i servizi forniti sono il pernottamento con
relativa pulizia della camera, l’utilizzo del bagno, privato o in comune con
la famiglia, la piccola colazione ed eventualmente altri servizi facoltativi. (Niente pasti)

Dal punto di vista normativo il B&B é un’attività non imprenditoriale, ad integrazione del reddito familiare, basata sulla fornitura dei servizi erogati dalla famiglia ospitante presso la sua abitazione di residenza. Quindi non utilizzando personale pagato. Quasi tutte le regioni considerano questa formula applicabile  da una a 3 camere con un massimo di 6 posti letto. (Non sto qui a specificare tutte le deroghe). Non è necessario aprire una  partita iva ed essere e iscritti alla camera di commmercio. Per esercitare ufficilamente è necessario avere una “autorizzazione” comunale presentando una  DIA ed essere in possesso dei requisiti minimi richiesti dalla legge regionale e dal regolamento comunale. Vi sono poi gli obblighi statistici e di pubblica sicurezza come per le strutture alberghiere. Non è più necessario, nemmeno in Lombardia, avere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, ma bisogna fare attenzione ai regolamenti interni dei condomini.  Da 3 a 6 camere si rientra nella tipologia Affittacamere e oltre le 6 camere si è  un  Albergo, strutture ricettive imprenditoriali. Le altre denominazioni come pensione o locanda non hanno valore normativo ma sono etichette puramente commerciali.

In genere il soggiorno non si protrae per più di 2-3 giorni. Il moderno operatore
di Bed & Breakfast, generalmente il proprietario della casa, deve avere
un atteggiamento ed un coinvolgimento diverso dal semplice fornitore di
una stanza per dormire ai turisti: accoglie i clienti al momento dell’arrivo,
fornisce loro informazioni generali sul territorio, in particolare sulle attrattive
turistiche e su ciò che interessa l’ospite; si rende disponibile per qualsiasi
necessità o desiderio e talvolta condivide proprio con l’ospite interessi e
hobbies. La disponibilità e il calore dimostrati nei confronti del cliente si
accompagnano alla discrezione e al rispetto della sua libertà.
Quindi il Bed & Breakfast consente al turista di vivere un paese dall’interno
e di approfondirne la conoscenza grazie al contatto diretto con i locali.
La formula B&B non è concorrenziale con altre strutture ricettive, in
quanto si rivolge ad una tipologia particolare di utente: si tratta soprattutto
di famiglie e coppie italiane e straniere che viaggiano prevalentemente in
automobile. È una clientela abituata a costruirsi il proprio itinerario, spesso
lontano dalle mete più battute, desiderosa di entrare a far parte della cultura
locale e per questo disposta a rinunciare a piccole comodità. Inoltre cerca il
calore, l’informalità e il contatto diretto con le persone, elementi che si possono
trovare solo in una casa.

Secondo i nuovi trend rappresenta  uno stile di vita e un nuovo modo di viaggiare, di giovani e meno giovani che vivono il viaggio come esperienza.

In questi ultimi anni il Bed & Breakfast ha avuto una notevole diffusione
anche in Italia, sono sorti diversi circuiti locali e nazionali e le strutture sono
ormai segnalate anche sulle pubblicazioni delle province di appartenenza; in
internet nelle sezioni dedicate al turismo ci sono liste interminabili di singoli
B&B dislocati in tutto il paese. Questo non significa però che ci siano dappertutto
standard di qualità e tariffe effettivamente commisurate al servizio reso.
Purtroppo come è avvenuto all’inizio con l’agriturismo ci sono molti operatori
che s’improvvisano, senza alcuna preparazione, con risultati scadenti. Talvolta
sono affittacamere o altre realtà che per essere più appetibili e di moda
cambiano semplicemente etichetta.

3. Appartamenti e case per brevi periodi
Sono quelli che in inglese si definiscono short lets, affitti brevi, o selfcatering
apartments (appartamenti con uso cucina); piccole case individuali
o appartamenti mono o bilocali che all’estero, soprattutto nelle grandi
città, si trovano facilmente a tariffe molto convenienti. Sono alternativi al
Bed & Breakfast privato e vengono utilizzati da un minimo di poche notti,
alla settimana, fino al mese e più. In Italia ci sono da sempre le case o gli
appartamenti per vacanza, gestite in modo imprenditoriale nelle località più
turistiche. Sono strutture scelte principalmente dalle famiglie o gruppi di
amici per una vacanza al risparmio con più libertà. Ora invece gli short lets
si stanno affermando anche nelle grandi città a vocazione turistica come
Roma, Firenze, Napoli ma anche Torino e Milano, dove il turismo ha una
connotazione leggermente diversa. Si tratta principalmente di turismo d’affari
o a scopo didattico; pensate a chi si muove per fiere, manifestazioni
commerciali e culturali, convegni di vario genere, agli artisti. Tutte queste
persone, che di fatto sono turisti ed usufruiscono di tutte opportunità di servizio
e di svago offerte dalla città, spesso preferiscono una sistemazione in
appartamento perché consente loro più libertà di movimento e di orario.
Inoltre garantiscono i servizi essenziali – letto, bagno, uso cucina – a tariffe
più abbordabili rispetto agli alberghi. I periodi di soggiorno sono mediolunghi,
e infatti vanno da una settimana ad un mese.
Quella che prendiamo in considerazione è una formula di accoglienza gestita
da privati, non in modo imprenditoriale ma saltuario e ad integrazione
del reddito familiare, come avviene per il Bed & Breakfast. Dal punto di vista
del proprietario è ancora meno impegnativa del B&B in quanto non si è
tenuti a fornire la colazione o altri pasti, quindi è facilmente gestibile anche
da chi lavora fuori casa ed ha poco tempo da dedicare agli ospiti. Si tratta in
definitiva dell’accoglienza iniziale e della gestione delle pulizie. Questo tipo
di offerta ricettiva si sta incrementando, visto che gli italiani investono molto
nel mattone e, in questi momenti di incertezza e crisi economica, si tende a
“sfruttare” quello che si ha a disposizione. Per gli stessi motivi e per altri, chi
possiede un appartamento inizialmente destinato alla locazione tradizionale
con contratti lunghi, ora preferisce guadagnare di meno, non essendo l’introito
fisso e avendo ospiti anche per soggiorni di poche notti, ma avere il controllo
e la disponibilità dell’immobile in ogni momento. D’altro canto questo
rappresenta un problema per chi necessita di contratti di locazione transitoria
di durata maggiore, come gli studenti o chi viene trasferito temporaneamente
per motivi di lavoro in località diversa da quella di residenza.
A suffragio di quanto affermato ci sono nuove leggi regionali sul turismo
che tendono ad allargare il concetto di operatore turistico ricettivo anche
alle strutture gestite in forma non imprenditoriale, come si è vede nel
già citato Testo unico n. 42/2000 delle Regione Toscana.

Per gestire un appartamento in locazione turistica temporanea non serve neppure presentare la DIA al Comune ma bisogna rispettare le norme di pubblica sicurezza relative alle locazioni circa i cittadini extra UE e apolidi e registrare il contratto di locazione oltre i 30 gg. di soggiorno.

Recetemente il ministro del turismo Brambilla ha stilato un disegno di legge che riordina e puntualizza le figure professionali e le tipologie ricettive in Italia, quindi ci sono delle modifiche normative a quanto specificato ma poichè in materia di turismo sono le Regioni a legiferare in atonomia, queste modificazioni entreranno in vigore se e quando le singole regioni “recepiranno” la  nuova normativa e la integreranno alle leggi regionali vigenti.

Per finire, se le strutture ricettive si identificano per quello che sono in realtà il viaggiatore sa che cosa aspettarsi in termini di servizio e l’operatore sa come operare o quanto meno si informerà meglio, per non avere entrambi sorprese sgradite o essere vittima di malintesi.

In tutto questo però è importatissima la qualità del servizio offerto, che si imprenditoriale o no ma sempre professionale e improntato alla correttezza e al calore umano.

Per comodità ho riportato in italico testi tratti dal libro: Franco Angeli – Rita Apollonio e Giulia Carosella – Come conquistare i tuoi ospiti  per sempre… dedicato alla promozione delle strutture ricettive extralberghiere.