Non spendete tutti i soldi!

Questo consiglio dovrebbe essere valido sempre, specialmente in tempi dcartolina-di-natale-vintage-1918i crisi ma Natale è sempre Natale, la festa più attesa.

E’ facile farsi prendere dal raptus da shopping, anche per i più saggi,  quelli  che stabiliscono un budget di spesa ma pensano a tutti, magari solo con un pensiero…

Mi rivolgo  appunto a voi che mi seguite e  che  con l’occasione avreste voluto regalarvi o regalare il nostro nuovo manuale sugli Affitti brevi/short Lets.

Avevamo promesso che sarebbe uscito prima di Natale lo so, la Casa Editrice a sua volta ce lo aveva  assicurato  ma c’è stato qualche intoppo e la presenza del simpatico manualetto sugli scaffali delle librerie e  sul sito www.francoangeli.it, non avverrà che all’alba del nuovo anno, quindi brindate in pace al 2014,  a questo  nuovo anno che tutti speriamo segni  finalmente una svolta positiva per questo meraviglioso e disgraziato Paese !

Finite le feste allora, fatto il bilancio dell’anno trascorso, quando  si ha voglia di ricominciare e di mettere in cantiere nuovi progetti  il nostro sarà lì ad aspettarvi… se siete stati saggi tirate fuori il  tesoretto e investitelo, forse ne vale la pena!

Tanti Auguri!

E’ il nostro terzo manuale, dedicato agli Affitti Brevi di appartamenti e case in Italia. Il primo capitolo è dedicato alla normativa nazionale e a quelle regionali attuali, il secondo agli aspetti commerciali, il terzo alle implicazioni fiscali, infine il quarto ed ultimo a nozioni molto pratiche di marketing.

https://i2.wp.com/www.friendly-home.org/it/images/Copertina-Affitti-Brevi.jpg€ 16,00 – Franco Angeli Editore/collana Trend.

Manca poco

Meno di un mese all’uscita della nostra ultima fatica…il nuovo manuale che riguarda gli affitti turistici brevi o short lets.772px-Waterhouse_dante_and_beatrice

“Come Virgilio nella Divina Commedia, ti accompagneremo, novello Dante, nei gironi infernali delle leggi e degli adempimenti fiscali, nel purgatorio della gestione commerciale degli affitti brevi ed infine nel paradiso della conoscenza …dei tuoi ospiti e del modo migliore di accoglierli e farli sentire a casa propria.

Il tuo ipotetico cliente, la Beatrice alla quale aneli, si chiamerà Nicoletta Fusco…”

E’ la prima e l’unica pubblicazione completa dedicata a questa tipologia ricettiva in Italia.

Per la prima volta affrontiamo, già nel primo capitolo, l’Inferno della legislazione nazionale e regionale con una scheda  per  ciascuna regione e credetemi non è stato facile…ma per voi questo ed altro!

Forniamo le indicazioni sulle normative vigenti per la gestione imprenditoriale e per quella non imprenditoriale con i dati e gli adempimenti essenziali per avviare l’attività.

Il secondo capitolo è dedicato alla gestione commerciale, siamo nel Purgatorio alla ricerca della tariffa ideale e non solo; al capitolo tre gli aspetti fiscali e gli altri adempimenti. Espiare, espiare!

Il quarto capitolo riguarda le tipologie di ospiti e tutto quello che dovete fare per gestire al meglio il loro soggiorno; qui il marketing a la comunicazione entrano a pieno titolo. Siamo finalmente in Paradiso!

Per finire, in fondo ad ogni capitolo il paragrafo “Fai così” fornisce esempi pratici di contratti, modulistica e suggerimenti, che non sono mai abbastanza.

Cosa ho dimenticato?

Il Titolo: COME AVVIARE E GESTIRE
GLI AFFITTI BREVI IN ITALIA

Le Autrici: Rita Apollonio e Giulia Carosella

L’Editore : FrancoAngeli collana Trend

Affitti brevi turistici: un trend in ascesa

Buongiorno a tutti,

sarà la crisi o saranno i tempi e i modi del turismo che cambiamo… gli affitti brevi stanno diventando una soluzione molto ricercata dai viaggiatori e, d’altro canto, per chi ha un appartamento libero anche per brevi periodi è un’opportunità di guadagno.

Certo è facile inserire la propria struttura su uno dei tanti portali delle OLTA o di quelli emergenti dedicati all’affitto di un “posto” ai turisti.

Ma poi dal punto di vista normativo,, in Italia molti non sanno che pesci pigliare per essere in regola; le leggi sono talmente tante e non semplici da capire…  aprire una casa vacanze? un bed and breakfast? un semplice affitto con contratto scritto? quali sono le regole? e poi come fare per gestire al meglio la struttura; come comportarsi con gli ospiti? prenotazioni, pagamenti, tutto un mondo per lo più sconosciuto ai privati.

Immagine

Se avete tempo di navigare e  amici competenti che ti possono aiutare va bene altrimenti devi rivolgerti a dei professionisti.

A questo proposito  vi informo che a Milano ci sarà presto la quarta edizione del seminario: 

 Come Avviare un B&B o un Appartamento Short Lets

il 28 settembre!  presso  Form Tre S.r.l.

 Via Varnini, 29/C – Milano

Per informazioni e prenotazioni: Pamela Tel. 0245486101 o vai alla pagina

http://www.formtre.it/catalogo-corsi/marketing/154.html

Le relatrici sono Giulia Carosella e Rita Apollonio.

Ci sono novità rispetto alle edizioni precedenti, affrettatevi c’è ancora qualche posto libero!

Immagine

Seminario Come Come avviare un Bed & Breakfast o un Appartamento per Affitti Brevi (Short Lets)

Il primo appuntamento del 2013 – a Milano sabato 19 gennaio

dalle 9 alle 18  una giornata intera dedicata a queste tipologie ricettive extralberghiere. Verranno trattati gli aspetti normativi e burocratici, fiscali e operativi, la promozione e la commercializzazione e le differenze sostanziali  tra Bed and Breakfast e Short Lets.Immagine

Avete ancora un paio di giorni per iscrivervi.

a cura di Rita Apollonio e Giulia Carosella

presso Form Tre S.r.l

via Varanini 29/C

20127 Milano (MI)

Tel. 0245486101

Fax 0245485722

www.formtre.it

Short Lets regala o regalati conoscenza

ImmagineTutto quello che avresti voluto sapere sugli affitti turistici – Short Lets – ma che nessuno  ti ha mai detto…

tutte le risposte alle seguenti domande:

  • la mia Regione ha una normativa a riguardo?
  • devo/posso risiedere nella stessa casa destinata agli Affitti Brevi?
  • devo avere l’autorizzazione condominiale?
  • cosa rilascio all’ospite a fronte del pagamento?
  • devo stipulare un contratto?
  • cosa devo scrivere  nel  contratto?
  • come devo dichiarare le entrate?
  • posso detrarre le spese sostenute?
  • qual è l’iter burocratico per avviare l’attività?
  • devo aprire la  partita iva ?
  • devo/posso erogare  la colazione e/o gli altri pasti?
  • che obblighi ho in materia di Pubblica Sicurezza?
  • come posso essere sicuro che l’ospite paghi?
  • che tipo di ospiti potrei avere e che tariffe dovrei applicare?
  • come e dove vendere la mia struttura ricettiva?

troveranno finalmente risposta nella pubblicazione ” Come avviare e gestire gli affitti brevi – short lets in Italia” a cura di Rita Apollonio e Giulia Carosella.

clicca sul link per scaricare il modulo 0 gratuito;

per ordinare uno o più moduli compila e spedisci il FORMULARIO D’ORDINE agli indirizzi e-mail indicati.

Se acquisterai almeno 2 moduli ne avrai un altro in regalo.

BUON NATALE  

FELICE E PROSPERO ANNO  NUOVO!

per un 2013 all’insegna della tua nuova attività SHORT LETS

Illegittimo articolo 12 del Nuovo Codice sul Turismo

 D.L. 23 maggio 2011, n. 79. Questo è il controverso Nuovo Codice sul Turismo che abbiamo già citato nei post   precedenti. La Corte costituzionale, con sentenza 2-5 aprile 2012, n. 80 (Gazzetta Ufficiale  11 aprile 2012, n. 15 – Prima serie speciale), ha dichiarato, tra l’altro, l’illegittimità costituzionale dell’ articolo  n. 12 che disciplinava le strutture ricettive extralberghiere, comprese le case e appartamenti per vacanze e i bed and breakfast . Tale articolo distingueva la gestione tra la forma imprenditoriale e  quella non imprenditoriale. Quindi rimangono valide le prescrizioni precedenti a meno chè le regioni non emanino nuove leggi specifiche.

 

Nuovo seminario su Bed and Breakfast e Short Lets

Per coloro che non sono riusciti a partecipare alla sessione del 17 marzo scorso abbiamo fissato un nuovo appuntamento:

sabato 19 maggio 2012, sempre a Milano presso Formtre

http://www.formtre.it/catalogo-corsi/marketing/154.html

parleremo delle differenze tra le due tipolgie ricettive, degli aspetti legislativi, fiscali e pratici, inoltre una parte importante sulle fasi dell’accoglienza, come gestire le prenotazioni e il follow-up; infine qualche consiglio per la promozione della struttura anche tramite l’uso del web e del social marketing.

Vi aspettiamo!

Ancora su gli short lets

Dal mio primo articolo:
Per gestire un appartamento in locazione turistica temporanea non serve neppure presentare la DIA al Comune ma bisogna rispettare le norme di pubblica sicurezza relative alle locazioni circa i cittadini extra UE e apolidi e registrare il contratto di locazione oltre i 30 gg. di soggiorno.
La normativa di riferimento è quella del codice civile che riguarda le locazioni, applicabile quindi a livello nazionale.
Bisogna però tenere conto delle leggi delle singole regioni, o di provvedimenti comunali che non siano in contrasto con la suddetta legge.
Persino nel decreto legislativo emanato dal passato governo Berlusconi  c’è una norma che potrebbe essere applicata a questa tipologia. Vedere mio post su questo tema.
Morale, se non ci sono impedimenti reali o di consuetudine locale gli short lets = locazioni temporanee saltuarie, a scopo turistico, di tipo non imprenditoriale (per chi ha insomma solo uno o due appartamenti da dedicare a questo scopo) si possono gestire nel modo descritto. Per quel che riguarda poi i regolamenti di condominio penalizzanti o ci si spiega e ci si mette d’accordo, oppure lasciate perdere.
Potete trovare le leggi regionali che riguardano il turismo sul sito: http.//www.camera.it oppure sui siti delle singole regioni.

Strutture ricettive extralberghiere in Italia: le novità legislative

In questo blog mi ero riproposta di parlare della Svizzera ma visto l’interesse suscitato da un post sulle strutture ricettive in Italia, riprendo  questo tema per riportare il testo del decreto legislativo emanato qualche mese fa dal governo.

Ne riporto alcuni stralci:

DECRETO LEGISLATIVO 23 maggio 2011, n. 79

ART. 1 (Ambito di applicazione)

1. Il presente codice reca, nei limiti consentiti dalla competenza statale, norme necessarie all’esercizio unitario delle funzioni amministrative in materia di turismo ed altre nome in materia riportabili alle competenze dello Stato, provvedendo al riordino, al coordinamento e all’integrazione delle disposizioni legislative statali vigenti, nel rispetto dell’ordinamento dell’Unione europea e delle attribuzioni delle regioni e degli enti locali.

ART. 2 (Principi sulla produzione del diritto in materia turistica)

1. L’intervento legislativo dello Stato nella materia del turismo è consentito quando il suo oggetto principale costituisce esercizio di una autonoma competenza legislativa statale esclusiva o concorrente.

2. L’intervento legislativo dello Stato in materia di turismo è, altresì, consentito quando sussistono le seguenti esigenze di carattere unitario:

a) valorizzazione, sviluppo e competitività, a livello interno ed internazionale, del settore turistico quale fondamentale risorsa del Paese;

b) riordino e unitarietà dell’offerta turistica italiana.

3. Le funzioni amministrative, esercitate dallo Stato di cui ai commi 1 e 2, sono attribuite al Presidente del Consiglio.

Questi commi spiegano il perchè di un intervento statale sul turismo, che come ho più volte ribadito, è di competenza legislativa delle Regioni, che dovranno quindi recepire queste norme ed emanare leggi regionali per l’applicazione delle stesse. Non è detto che lo facciano celermente ed integralmente.

1. Ai fini del presente decreto legislativo sono imprese turistiche quelle che esercitano attività economiche, organizzate per la produzione, la commercializzazione, l’intermediazione e la gestione di prodotti, di servizi, tra cui gli stabilimenti balneari, di infrastrutture e di esercizi, compresi quelli di somministrazione facenti parte dei sistemi turistici locali, concorrenti alla formazione dell’offerta turistica.

Solo quelle potranno avere incentivi e finanziamenti…

e veniamo al riordino con la specifica delle strutture ricettive alberghiere/paralberghiere ed extralberghiere

ART. 8 (Classificazione)

1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché, in particolare, ai fini dell’esercizio del potere amministrativo statale di cui all’articolo 10 e strutture ricettive si suddividono in:

a) strutture ricettive alberghiere e paralberghiere;

b) strutture ricettive extralberghiere;

c) strutture ricettive all’aperto;

d) strutture ricettive di mero supporto.

2. Per attività ricettiva si intende l’attività diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità esercitata nelle strutture ricettive. Nell’ambito di tale attività rientra altresì, unitamente alla prestazione del servizio ricettivo, la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, ai loro ospiti ed a coloro che sono ospitati nella struttura ricettiva in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, nonché la fornitura di giornali, riviste, pellicole per uso fotografico e di registrazione audiovisiva o strumenti informatici, cartoline e francobolli alle persone alloggiate, nonché la gestione, ad uso esclusivo di dette persone, attrezzature e strutture a carattere ricreativo, per le quali è fatta salva la vigente disciplina in materia di sicurezza. Nella licenza di esercizio di attività ricettiva è ricompresa anche la licenza per la somministrazione di alimenti e bevande per le persone non alloggiate nella struttura nonché, nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa vigente, per le attività legate al benessere della persona o all’organizzazione congressuale.

3. E’ fatto divieto ai soggetti che non svolgono l’attività ricettiva, disciplinata dalle previsioni di cui al comma 2, di utilizzare nella ragione e nella denominazione sociale, nell’insegna e in qualsiasi forma di comunicazione al pubblico, anche telematica, parole e locuzioni, anche in lingua straniera, idonee ad indurre confusione sulla legittimazione allo svolgimento della stessa. Per le violazioni a tale divieto le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano stabiliscono una sanzione amministrativa pecuniaria

ART. 9 (Strutture ricettive alberghiere e paralberghiere)

1. Sono strutture ricettive alberghiere e paralberghiere:

a) gli alberghi;

b) i motels;

c) i villaggi-albergo;

d) le residenze turistico alberghiere;

e) gli alberghi diffusi;

f) le residenze d’epoca alberghiere;

g) i bed and breakfast organizzati in forma imprenditoriale;

h) le residenze della salute – beauty farm;

i) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie.

6. Gli alberghi diffusi sono strutture ricettive caratterizzati dal fornire alloggi in stabili separati, vicini tra loro, ubicati per lo più in centri storici e, comunque, collocati a breve distanza da un edificio centrale nel quale sono offerti servizi di ricevimento, portineria e gli altri eventuali servizi accessori.

8. I bed and breakfast in forma imprenditoriale sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in modo professionale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

questa è una novità, il dibattito era aperto da tempo si distinguono infine  i B&B in forma imprenditoriale da quelli che non lo sono, con i pro e i contro del caso…

ART. 1 (Classificazione standard qualitativi)    Hic sunt leones… 

1. Gli standard minimi nazionali per le imprese turistiche ricettive, escluse le strutture agrituristiche …, sono disciplinati con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, o del Ministro delegato, previa consultazione delle associazioni di categoria e dei rappresentanti delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano e acquisita l’intesa con la Conferenza permanente dei rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano.

2. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano introducono, ove ritenuto opportuno, livelli di standard migliorativi rispetto a quelli minimi definiti in ambito nazionale, nonché provvedono a differenziare la declinazione di dettaglio dei servizi previsti con indicazioni che più aderiscano alle specificità territoriali, climatiche o culturali dei loro territori.

3. Al fine di accrescere la competitività di promozione commerciale internazionale e di garantire il massimo livello di tutela del turista, viene istituito ed introdotto, su base nazionale, un sistema di rating, associabile alle stelle, che consenta la misurazione e la valutazione della qualità del servizio reso ai clienti. A tale sistema aderiscono, su base volontaria, i singoli alberghi. Per qualità del servizio reso ai clienti si intende l’insieme delle attività, dei processi e dei servizi, misurabili e valutabili, rivolti alla soddisfazione dei clienti. Il sistema nazionale di rating è organizzato tenendoconto della tipologia delle strutture. Al fine di accrescere gli standards di sicurezza e di garantire la massima tutela del turista si tiene conto della presenza, ove necessaria, di appositi strumenti salvavita. Con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri o del Ministro delegato, d’intesa con la Conferenza Stato-regioni, sentite le associazioni dei consumatori e di categoria, vengono definiti i parametri di misurazione e valutazione della qualità del servizio turistico nonché individuati criteri e le modalità per l’attuazione del sistema di rating.

ART. 12 (Strutture ricettive extralberghiere)

1. Ai fini del presente decreto legislativo, …  sono strutture ricettive extralberghiere:

a) gli esercizi di affittacamere;

b) le attività ricettive a conduzione familiare – bed and breakfast;

c) le case per ferie;

d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;

e) le strutture ricettive – residence;

f) gli ostelli per la gioventù;

g) le attività ricettive in esercizi di ristorazione;

h) gli alloggi nell’ambito dell’attività agrituristica;

i) attività ricettive in residenze rurali;

l) le foresterie per turisti;

m) i centri soggiorno studi;

n) le residenze d’epoca extralberghiere;

o) i rifugi escursionistici;

p) i rifugi alpini;

q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti

categorie.

2. Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari

Qui non viene specificato se sono o meno strutture ricettive imprenditoriali … né del numero delle camere ammesse

3. I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

5. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:

a) in forma imprenditoriale;

b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo;

c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.

9. Gli alloggi nell’ambito delle attività agrituristiche sono locali siti in fabbricati rurali gestiti da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo.

10. Le attività ricettive in residenze rurali o country house sono le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l’animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico.

16. I requisiti minimi per l’esercizio delle attività di cui al presente articolo, sono stabiliti dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, tenuto conto della disposizione di cui all’articolo 15, comma 1.

ART. 16 (Semplificazione degli adempimenti amministrativi delle strutture turistico – ricettive)

1. L’avvio e l’esercizio delle strutture turistico – ricettive sono soggetti a segnalazione certificata di inizio attività nei limiti e alle condizioni di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

2. L’attività oggetto della segnalazione, di cui al comma 1, può essere iniziata dalla data della presentazione della segnalazione all’amministrazione competente.

3. L’avvio e l’esercizio delle attività in questione restano soggetti al rispetto delle norme urbanistiche, edilizie, ambientali, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro, nonché quelle relative all’efficienza energetica e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

6. L’esercizio delle strutture ricettive è subordinato al possesso dei requisiti previsti dagli articoli 11 92 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e successive modificazioni.

ART. 17 – (Sportello)  qualcuno li ha visti? 

in fondo, ma proprio in fondo ho trovato questo articolo che mi sembra interessante…

ART. 53 – (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)

1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Ora teniamo d’occhio le Regioni e i Comuni per capire come vengono applicate queste disposizioni